1.3 부동산 종합대책 이후 아파트값 하락폭이 일시적으로 줄었다가 다시 확대? 향후 전망은?

둔촌주공 일병구하기라는 비판 속에도 분양 관련 규제를 대폭 완화하고 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제한 1·3 부동산 종합대책.

작년 말 수도권의 일주일간 아파트값 하락폭이 1%에 육박하면서 부동산 시장이 급격히 얼어붙자 정부가 경착륙을 막기 위한 대책을 내놨고 실제 부동산 시장도 반응을 보였습니다.

한국부동산원의 주간 아파트 동향에 따르면 1·3 대책 발표를 전후해 5주 연속 낙폭을 줄였습니다.

그런데 이번 주 들어 전국 아파트 값은 일제히 낙폭을 확대했습니다.

서울·경기·인천을 포함한 수도권은 전주 -0.44%에서 이번 주 -0.58%를 기록해 주간 단위로 0.5%를 넘는 큰 낙폭을 보였습니다.

5대 광역시와 8개도 모두 하락폭이 커졌고 세종은 -1.00%에서 -1.15%를 기록해 전국에서 하락폭이 가장 컸습니다.

주간 단위 1% 하락 추세가 1년이면 50%가 빠진다는 뜻이고 -0.5%여도 1년이면 30% 가까이 떨어진다는 뜻입니다.

부동산원은 시중금리 완화 기조로 서울 지역의 매수문의와 거래량이 조금 늘었지만 여전히 집을 팔려는 사람과 사려는 사람의 희망가격 격차가 좁혀지지 않아 관망세가 유지되고 있다고 설명했습니다.

따라서 적극적인 거래활동이 이어지지 않고 있는 가운데 가격을 크게 낮춘 급매 위주의 아파트가 거래되다 보니 하락세가 지속되고 있다고 덧붙였습니다.

더 큰 문제는 역시 전셋값입니다.

전국 아파트 전세가격은 -0.76%로 전주보다도 낙폭이 커졌습니다.

서울의 전셋값은 지난주 -0.96%에서 이번 주 -0.95%로 거의 변화가 없이 1% 가까운 하락세를 유지했습니다.

특히 신규 아파트 입주를 앞둔 지역의 하락세가 가팔랐습니다.

흑석뉴타운 등 입주물량 영향으로 동작구 전셋값이 -1.69% 빠졌고, 역시 개포자이프레지던스 등 대단지 아파트 입주를 앞둔 강남구가 -1.39%를 기록했습니다.

경기 지역 전셋값은 -1.06%에서 이번 주 -1.16%로 하락세가 눈에 띄게 커졌습니다.

성남 분당이 -2.41% 안산 단원구가 -1.98%로 하남과 화성시가 -1.88%로 기존에 나온 전세매물이 잘 나가지 않으면서 2% 안팎의 심각한 하락세를 보였습니다.

 

서울 아파트값 하락폭이 6주 만에 다시 커졌다. 정부의 전방위적 부동산 규제완화 이후 서울 아파트값하락폭이 5주 연속 줄어들었으나, 매도자들과 매수자들의 기대가격 차이가 좁혀지지 않으면서 하락폭이 다시 커진 것으로 보인다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 아파트 단지. 강윤중 기자

9일 한국부동산원의 2월1주(6일 기준) 전국 아파트 가격은 0.49% 하락하며 지난주(-0.38%)보다 낙폭이 커졌다. 전국 아파트값은 지난해 12월4주 (-0.76%) 역대 최대 낙폭을 기록한 이후 5주 연속 하락폭이 줄어드는 추세였다.

서울 아파트값 역시 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.31%로 낙폭이 커졌다.

정부가 1.3 대책을 통해 부동산규제를 대폭 완화하면서 일부 매도인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이면서 하락폭이 둔화했으나 실제 거래로 이어지지 못하면서 낙폭이 다시 벌어지고 있는 것으로 보인다.

한국부동산원 관계자는 “매도인과 매수인간 희망가격 격차가 여전히 좁혀지지 않아 관망세가 유지되고 있다”며 “적극적인 거래활동으로 이어지지 않는 가운데 급매 위주의 하향거래가 진행되며 하락세 지속됐다”고 분석했다.

서울에서는 9억원 이하 중저가 아파트가 몰려있는 지역을 중심으로 낙폭이 커졌다.

서대문구는 북아현동·홍제동 등 대단지 위주로 0.46% 하락하며, 지난주(-0.24%)보다 낙폭이 2배 가까이 커졌다. 동대문구는 이문·휘경·장안동 주요단지 중심으로 지난주 -0.21%에서 -0.38%로 하락폭이 커졌다.

동대문구 장안동 장안현대홈타운 1차 전용 84㎡는 지난 4일 직전 최고가(11억5000만원)보다 3억원 이상 하락한 7억7000만원과 7억8000만원에 매매 계약이 체결된 후 거래가 끊겼다. 1월 한달 간 해당 평수 1096가구 중 매매계약이 체결된 것은 단 2건 뿐이었다.

서대문구 북아현동 e편한세상신촌(1910가구) 전용 84㎡는 지난달 29일 직전 최고가(18억)보다 하락한 13억5000만원에 거래된 것이 유일하다. 1000가구 이상 대단지임에도 등록 매물 대부분이 집값 상승이 본격화한 2020년 수준 가격이라, 실거래로까지 이어지지는 못하고 있다.

한국 부동산원 관계자는 “(위 지역들은) 하락 거래가 활발하지는 않았지만 적체된 매물이 워낙 많아 호가가 일부 내려간 것으로 보인다”고 했다.

2월1주 주택가격동향. 한국부동산원

강남에서는 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)과 고덕·강일지구 개발로 반등 기대감이 컸던 강동구(-0.36→-0.48%)가 고덕그라시움·아르테온 등 대장아파트를 중심으로 하락거래가 이뤄지면서 낙폭이 커졌다.

수도권(-0.58%)에서는 경기도가 지난주 -0.55%에서 이번주 -0.77%로, 인천은 -0.39%에서 -0.51%로 하락폭이 커졌다.

 

최근 거래량이 소폭 증가했지만 주로 급매물 위주의 하락거래가 늘어난 영향이다.

9일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.31% 하락해 지난주(-0.25%)보다 낙폭이 커졌다.

 

서울 시내 한 상가 공인중개사 사무소에 붙은 손글씨로 가격정보를 수정한 광고지들. [연합뉴스 자료사진]

지난달 대대적인 규제지역 해제를 포함한 규제완화 정책 발표로 1월 첫주부터 5주 연속 하락폭이 감소했으나 6주 만에 다시 낙폭이 커진 것이다.

 

한국부동산원 관계자는 "시중금리 완화 기조로 매수 문의와 거래량이 소폭 증가했으나 매도인과 매수인 간 희망가격 격차가 크다"며 "주로 급매 위주의 하락 거래가 많은 영향으로 지난주보다 낙폭이 확대됐다"고 설명했다.

서울부동산정보광장 통계를 보면 지난달 서울 아파트 매매 신고건수는 1천11건으로 지난해 6월(1천67건) 이후 7개월 만에 1천건을 넘어섰다.

1월 거래의 신고기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 작년 6월 이후 최다 건수를 기록할 전망이다.

노원구는 지난주 -0.19%에서 이번주 -0.23%로, 도봉구는 -0.25%에서 -0.34%로 낙폭이 확대됐다.

또 서대문구는 -0.24%에서 -0.46%로, 마포구는 -0.20%에서 -0.27%로 각각 하락폭이 커졌다.

강남권에서는 서초구(-0.23%)와 강남구(-0.19%)가 각각 낙폭이 커졌으나 송파구(-0.18%)는 잠실에서 상승 거래가 늘면서 지난주(-0.19%)에 이어 2주 연속 낙폭이 감소했다.

서울뿐 아니라 경기(-0.75%)와 인천(-0.51%), 지방(-0.40%)도 지난주보다 낙폭이 커지면서 전국 아파트값(-0.49%)도 6주 만에 하락폭이 확대됐다.

경기도 화성시는 지난주 -1.01%에서 이번주 -1.51%로, 하남시는 -0.96%에서 -1.37%로 낙폭이 커졌다.

신도시 재정비 호재가 있는 1기 신도시 지역도 성남시 분당구가 지난주 -0.64%에서 이번주 -1.46%로, 고양시가 -0.52%에서 -0.73%로 하락폭이 각각 커졌다.

이번 시세 조사는 6일에 이뤄져 7일에 공개된 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 추진에 따른 기대감은 반영되지 않았다.

지방에서는 세종(-1.15%)이 지난주(-1.00%)보다 큰 1%대의 하락폭을 기록하며 광역시도 가운데 가장 많이 떨어졌고, 대구도 지난주 -9.46%에서 이번주 -0.65%로 하락폭이 다시 커졌다.

전셋값도 봄 이사 수요 감소와 입주물량 증가 등으로 약세가 이어졌다.

서울 아파트 전셋값은 0.95% 내려 3주 연속 낙폭이 감소했지만 경기도는 지난주 -1.06%에서 금주 -1.16%로, 지방은 -0.43%에서 -0.48%로 하락폭이 커졌다.

이에 따라 전국 아파트 전셋값도 0.76% 내려 3주 만에 다시 하락폭이 확대됐다.

시도별 주간 아파트 매매가격지수 변동률 [한국부동산원 제공. 재판매 및 DB 금지]

지난주까지 회복 기미를 보이던 매수심리도 다시 꺾였다.

한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매수급지수는 66.0으로 지난주(66.5)보다 0.5포인트 하락했다.

매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 5대 권역 가운데 '노도강'(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권만 지난주 69.3에서 이번주 69.6으로 올랐고, 나머지 4대 권역은 모두 지난주보다 떨어졌다.

특히 서남권은 지난주(60.5)보다 하락한 59.6을 기록하며 지수가 60 밑으로 내려왔다.

수급지수는 조사 시점의 매수자와 매도자의 상대적인 비교지만 단순 수치상으로 보면 2012년 7월 첫주(53.2) 관련 조사를 시작한 이후 10년7개월 만에 최저치다.

서남권은 이번주 양천(-0.18%)·영등포구(-0.35%)에 비해 강서(-0.58%)·금천구(-0.57%) 등의 아파트값이 특히 약세를 보였다.

 

지난달 준공 30년을 초과한 서울 아파트의 매매 거래가 늘었다. 규제지역 해제, 안전진단 기준 완화와 함께 일부 저점 인식이 맞물리면서 거래 증가에 영향을 미쳤다는 분석이다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2023년 1월 거래된 서울 아파트 805건 가운데 174건(21.6%)이 준공 30년을 초과한 구축으로 조사됐다. 지난해 12월(14.1%) 보다 7.5%포인트 늘었다.

구축 매매 거래는 지난해 대선 전후 재건축 규제 완화 기대감으로 반짝 늘었으나 고금리와 부동산 시장 침체 등의 영향으로 다시 저조해졌다. 올해 1월 전방위적 규제 완화책이 발표된 후 거래 증가가 두드러졌다. 30일간의 신고 기간을 감안하면 거래건수는 더 늘어날 전망이다.
구별로는 △노원 44건 △도봉 22건 △강남 21건 △송파 19건 △양천 15건 △영등포 10건 순이다. 노원과 도봉의 거래 증가가 두드러졌는데, 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않고 특례보금자리론 대상이 되는 9억원 이하 주택이 많아 상대적으로 거래가 용이했던 것으로 분석된다.

개별단지로 보면 송파구 잠실동 주공5단지(9건), 노원구 월계동 미성(7건), 양천구 신정동 목동신시가지14단지(6건) 순으로 집계됐다. 지난해 상반기 대비 수억 원 빠진 급매물이 늘면서 저점 인식으로 거래에 나선 매수자들이 나타난 것으로 보인다.

준공 30년 초과 구축 아파트 거래가 늘면서 재건축 아파트의 가격 하락폭도 둔화하는 모습이다. 지난 3일 기준 서울 재건축 아파트 주간 매매가격은 0.03% 내려, 2022년 9월(16일·0.00%) 이후 가장 낙폭이 둔화됐다.

 

전국의 아파트값 하락폭이 6주 만에 커졌다. 대체적으로 관망세를 보이는 가운데 급매 위주로 거래가 이뤄지면서 낙폭이 확대된 것으로 보인다. 전셋값 역시 매물이 쌓이면서 하락폭이 커졌다.

9일 한국부동산원이 발표한 ‘2월 1주(6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.49% 하락했다. 한 주 전의 하락폭은 0.38%로 0.1%포인트(p) 이상 그 폭이 커진 것이다. 전국의 아파트값은 대대적인 규제완화책을 담은 1·3 대책이 발표된 후 5주 연속 하락폭이 둔화되다가 이번주 그 폭이 다시 확대됐다.

서울 아파트 단지 전경/뉴스1

서울의 아파트값 역시 0.31% 내려 전주(-0.25%) 대비 낙폭이 커졌다. 강서구(-0.58%), 금천구(-0.57%), 강동구(-0.48%), 관악구(-0.47%) 등의 낙폭이 큰 편이었다. 서울에서는 시중금리가 내려가면서 매수문의와 거래량은 소폭 늘었지만 매도인과 매수인간 눈높이가 좁혀지지 않아 관망세가 유지 중이라는 게 부동산원의 설명이다. 급매 위주로 하향 거래가 지속되면서 가격이 전반적으로 내려갔다.

인천과 경기도 각각 0.51%, 0.75% 하락해 전주(-0.39%, -0.55%) 대비 낙폭이 확대됐다. 수도권을 중심으로 가격 추가하락에 대한 관망세가 이어지는 것으로 분석된다. 특히 화성시(-1.51%), 성남 분당구(-1.46%), 수원 영통구(-1.40%), 하남시(-1.37%), 용인 수지구(-1.18%) 등은 일주일새 1%대가 넘는 낙폭을 기록했다.

 

지방의 아파트 매매가격은 0.40% 하락했다. 5대 광역시에서 대구(-0.65%), 부산(-0.50%), 세종(-1.15%) 등을 중심으로 낙폭이 커지면서 전주대비 0.49% 내렸다.

전국의 아파트 전세가격은 0.76% 내려 전주(-0.71%) 대비 낙폭이 확대됐다. 다만 서울의 경우 0.95% 떨어지면서 그 폭이 전주(-0.96%)대비 소폭 줄었다. 입주를 앞둔 흑석리버파크 자이(1772가구)와 개포프레지던스자이(3375가구)가 있는 동작구(-1.69%), 강남구(-1.39%)의 전세가격 하락이 눈에 띄게 컸다.

인천과 경기의 아파트 전셋값은 각각 0.87%, 1.16% 하락했다. 인천의 경우 전주(-0.88%)대비 낙폭이 줄었다. 입주물량의 늘면서 중구(-1.01%), 연수구(-1.00%) 중심으로 매물가격이 하향 조정되고 있는 상황이다. 경기는 전주(-1.06%) 대비 낙폭이 커졌다. 성남시 분당구(-2.41%), 안산 단원구(-1.98%), 안산 상록구(-1.94%) 등에서 매물이 적체되면서 하락세가 확대되고 있다.

지방의 아파트 전세가격은 0.48% 떨어졌다. 5대광역시(-0.64%), 8개도(-0.33%), 세종(-0.95%) 등 모두 낙폭이 커졌다.

 

9일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난달 거래된 서울 아파트 805건 가운데 174건(21.6%)이 준공 30년이 지난 구축이었다.

자치구별로 보면 노원(44건), 도봉(22건), 강남(21건), 송파(19건) 순이었다. 특히 노원과 도봉의 거래 증가가 두드러졌는데 이곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않는데다 특례보금자리론 대상이 되는 9억 이하 주택이 많아 상대적으로 거래가 용이했던 것으로 풀이된다.

개별단지별로 보면 송파구 잠실동 주공5단지가 9건으로 가장 많았다. 이어 노원구 월계동 미성 7건, 양천구 신정동 목동신시가지14단지 6건 순이었다. 지난해 상반기 대비 수억원 빠진 급매물이 늘면서 저점으로 판단한 매수자들이 나타난 것으로 보인다.

 

재건축 아파트 가격 하락폭도 둔화됐다. 지난 3일 기준, 서울 재건축 아파트 주간 매매가격은 0.03% 하락했다. 이는 작년 9월 16일, 0.00% 이후 가장 낙폭이 둔화됐다.

구축 매매 거래는 2022년 대선 전후 ‘재건축 규제 완화’ 기대감으로 반짝 늘었다가 고금리와 부동산 시장 침체 등 영향으로 다시 저조해졌다. 다만 지난달 1·3대책 등 정부의 전방위적 규제 완화가 발표되면서 거래가 늘고 있는 것으로 풀이된다.

여경희 부동산R114 연구원은 “재건축 투자는 장기간 자금이 묶이는 문제가 있고 공사비 인상으로 추가분담금도 커지고 있어 조합원 부담이 만만치 않다”면서 “정책, 경기 여건 등 외부 변수 리스크도 작용하는 만큼 초기 단계의 재건축 아파트일수록 장기적 자금계획을 세운 후 매수에 나설 필요가 있다”고 했다.

 

화성 동탄, 수원 영통, 인천 송도 등 최근 급매 거래로 집값이 크게 떨어진 지역에서 갭투자 거래도 많았던 것으로 나타났다.

9일 부동산빅데이터업체 '아실'에서 최근 3개월간 갭투자 매매거래 증가지역을 조회한 결과 경기 화성, 경기 평택, 수원 영통, 세종, 창원 성산, 인천 연수 등이 차례로 상위권에 랭크됐다. 이번 하락장에서 최고가 대비 큰 폭으로 내린 실거래가 여러 건 등록되면서 집값이 크게 내린 지역들이다.

세종시는 지난 한 해 동안의 누적 하락률이 -16.74%에 달했고, 인천 연수(-15.10%), 수원 영통(-14.99%), 화성(-13.22%) 등도 10% 넘게 떨어졌다. 1·3대책 발표 후 서울 등에서는 하락폭이 눈에 띄게 축소되는 모습이지만, 지난달 30일 기준 화성(-1.01%), 세종(-1.00%), 영통(-0.83%) 등은 아직 주간 하락률이 1%대 내외에 머물고 있다.

매매가와 전세가의 차액도 크지 않아 소액으로 투자가 가능했다. 2328세대 대단지 수원 영통구 매탄동 현대힐스테이트(2006년 준공) 전용 59㎡는 한때 6억5000만원까지 갔다가 지난해 말 4억2800만원에 팔렸는데, 이 매물 전세가 3억8500만원이라 갭이 4300만원밖에 안 되는 상황이다.

수도권광역급행열차(GTX) 호재 등으로 급등했다 급락한 송도도 갭투자자들의 주요 타깃이다. 2610세대 대단지 송도더샵센트럴시티(2018년 준공) 전용 59㎡는 2021년 8월 8억7000만원에 거래됐는데, 지난해 말 4억9500만원에 손바뀜됐다. 이 집의 전세가는 4억1000만원으로 8500만원의 갭이 있다. 노후아파트의 갭은 더 적다. 연수구 동춘동 동남아파트(1994년 준공)는 매매가와 전세가가 각각 2억1500만원, 2억원으로 1500만원밖에 차이가 안 난다.

하락 폭이 큰 지역에서 갭투자도 많았다는 것은 싸게 내놓은 급매물 중 상당수가 실거주 수요자보다는 투자자들에게 돌아간 것으로 해석된다. 급등기에 교통 호재가 과도하게 집값에 반영됐다는 평가가 있지만, 매도자가 반드시 팔아야 해서 값을 크게 낮춘 매물일 경우 더 이상의 하방 압력은 크지 않다는 판단이 작용한 것이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "하락장이라 선뜻 매수에 나서기 어렵긴 하지만 가격적 메리트가 있다면 나쁘지 않다고 생각하는 이들이 전세를 끼고 장만해 뒀을 것"이라며 투자자들은 아무래도 소액으로 투자할 수 있는 물건을 선호한다"고 말했다.

 

전국 아파트 매매가 내림세가 6주 만에 다시 심화됐다. 다만, 전문가들은 악재가 아닌 기대감에 따른 급매물 거래가 이뤄진 점을 이유로 꼽았다. 부동산 시장 침체가 여전한 가운데 기대심리는 조금씩 회복 기미를 보이는 모습이다.

9일 부동산원에 따르면 2월 1주차(6일 기준) 전국 아파트 매매가는 전주 대비 0.49% 하락했다. 전주 변동률(-0.38%) 대비 0.11%p 키운 낙폭이다. 지난해 12월 4주차(-0.76%) 이후 6주 만에 내림세가 가팔라졌다.

부동산원 관계자는 "시중금리 완화로 매수문의와 거래량이 소폭 증가했다"며 "다만, 매도·매수자 간 희망가격 차이가 여전히 커서 급매 위주로만 거래가 이뤄져 지표상 하락세가 강해졌다"고 설명했다. 지난달 말 본격화된 금융당국의 대출금리 인하 요구에 최근 주택담보대출 금리가 연 3%대로 하락 중이다. 지난해 4대 금융지주(신한·우리·하나·KB)에서만 16조원의 순이익을 달성해 은행 이윤이 과도하다는 비판이 원동력이다.

서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.31% 하락했다. 전국 기준과 마찬가지로 6주 만에 내림세가 더 뚜렷해졌다. 강북권의 경우 서대문구(-0.46%)는 북아현·홍제·홍은동 대단지 위주로, 동대문구(-0.38%)는 이문·장안·휘경동 주요단지에서 낙폭이 컸다. 강남권은 강서구(-0.58%)가 등촌·가양·마곡·염창동을 중심으로 하락세가 가장 심했다. 이어서 금천구(-0.57%), 강동구(-0.48%), 관악구(-0.47%) 순이었다.

인천·경기 아파트 매매가는 전주 대비 각각 0.51%, 0.75% 내렸다. 지난주 변동률과 비교해 각각 0.12%p, 0.20%p 만큼 낙폭이 커졌다. 인천은 부평구(-0.69%), 경기는 화성시(-1.51%)의 하락세가 가장 강했다.

 

전국 17개 광역지자체의 아파트값 낙폭이 일제히 지난주보다 커진 가운데 지방에서는 세종(-1.15%)의 내림세가 제일 심했다. 부동산원 관계자는 "세종 아파트는 거래 심리가 전반적으로 위축돼 있다"며 "정부청사가 있는 중심지보다 연서·금남면 등 외곽지역 위주로 하락폭이 커졌다"고 말했다.

한편, 주택산업연구원에 따르면 2월 전국 아파트분양전망지수는 71.1로 지난달(58.7) 대비 12.4p 상승했다. 울산을 제외한 전국 모든 지역에서 전월 대비 분양전망지수가 올랐다.

 

아파트분양전망지수는 주택사업자 대상 설문조사로 측정되며 높을수록 호황을 의미한다.

주산연 관계자는 "고금리와 경제 위축 등 불확실한 경제 변수에 의해 아파트 분양 시장이 위축돼 있다"며 "다만, 정부의 적극적인 연착륙 대책 효과로 시장이 조금씩 회복할 것으로 기대되고 있다"고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "특례보금자리론 출시 등 정부 대책과 함께 대출금리가 더 낮아질 수 있다는 기대감에 하락매물 위주로 거래가 늘어난 점이 하락세 심화의 원인"이라며 "저렴한 매물을 구하는 매수자들과 비싸게 팔려는 매도자들 간 힘겨루기가 계속될 전망"이라고 말했다.

 

출처: 연합뉴스, 경향신문, 한국경제, 머니투데이, 뉴스1, 조선비즈, 뉴시스