아파트 이 가격 실화? 급매물이 사라지고 있다? 과연 부동산 매수 타이밍은?

 

집값이 하락을 거듭한 경기 화성시 동탄신도에서 매수 문의가 늘어나고 있다. 특례보금자리론에 힘입어 대출 문턱이 낮아지면서 급매물이 소진되고 있다는 평가다.
7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 화성시 오산동 '반도유보라아이비파크3.0' 전용 59㎡는 지난달 31일 4억5000만원(12층)에 손바뀜됐다. 이 아파트 같은 면적은 지난해 11월 4억1000만원(2층)까지 내렸고 지난달에도 4억1000만원(5층)에 매매된 바 있다. 하지만 직후 4억3800만원(12층), 4억4000만원(8층) 등 소폭의 반등이 이어지는 상황이다.
청계동 '동탄역센트럴푸르지오' 전용 59㎡도 지난달 30일 5억1000만원에 거래됐다. 이 아파트 동일 면적은 지난해 11월 4억4500만원(4층)까지 하락했지만, 이후 소폭 오름세를 보이고 있다. 같은 날 반송동 '동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라' 전용 59㎡ 역시 4억4600만원(22층)에 매매됐다. 지난해 11월 3억9900만원(1층)에 거래된 이후 낙폭을 줄이면서 집주인과 매수자 간의 힘겨루기가 이어지는 양상이다.

"특례보금자리론 발표 이후 매수 문의 늘어"

일선 중개사들은 특례보금자리론 발표 이후 급매물이 소진되기 시작했다고 입을 모은다. 반송동의 한 개업중개사는 "지난 주말 손님 3팀을 모시고 집 구경을 다녔다. 석 달 만에 매수 손님과 집을 봤다"며 "지난달 특례보금자리론이 발표되면서 시장 분위기가 달라졌다"고 말했다.
그는 "지난해 말만 하더라도 전화도 거의 없어 사실상 개점휴업 상태였는데, 지난달부터 매수 문의가 늘더니 요즘에는 방문 고객도 증가했다"며 "쌓여있던 급매물도 실시간으로 사라지고 있다"고 설명했다.

서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 시민이 특례보금자리론 상담을 기다리고 있다. 사진=뉴스1오산동의 개업중개사도 "최근 거래된 4억원대 아파트들은 집값 상승기 7억원대까지 올랐던 곳들"이라며 "가격이 많이 내린 덕분에 특례보금자리론 우대형 적용도 가능한 것이 특징"이라고 강조했다. 또 "잘하면 3%대 금리로 80% 대출도 가능하고, 특례보금자리론이 나온 만큼 시중은행 대출금리도 하락하는 상황"이라며 "전세살이를 마치고 싶은 이들에게는 나쁘지 않은 기회"라고 덧붙였다.
특례보금자리론은 주택 가격이 6억원 이하이거나 부부 합산 소득이 연 1억원 이하일 경우 받을 수 있는 우대형(연 4.15∼4.45%)과 주택 가격이 6억원을 초과하거나 부부 합산 소득이 연 1억원을 넘으면 적용되는 일반형(연 4.25∼4.55%)으로 구분된다. 주택 가격은 KB시세를 가장 우선으로 따진다. 주택담보대출비율(LTV)은 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%)이며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용되지 않는다.

 

 

"집값 낙폭 커지고 대출도 용이…실수요 자극"

집값이 6억원 이하인 경우에 저소득청년, 사회적배려층, 신혼가구, 미분양주택 등 추가 조건을 모두 충족하면 금리는 연 3.25%까지 낮아진다. 가령 우대형으로 20년 만기를 적용하고 전자 약정과 신혼가구 조건을 채우면 연 4% 금리로 대출이 가능하다. 시중은행의 금리가 더 낮다면 중도상환수수료 없이 갈아탈 수도 있다.
동탄이 다른 지역보다 집값 상승분을 빠르게 반납하고 있다는 점도 매수심리를 자극했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 경기도 집값이 9.6% 내릴 동안 화성 집값은 13.2% 내렸다. 올해도 큰 낙폭을 유지하고 있다.

경기 화성시 반송동 아파트 전경. 사진=한경DB한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에서 경기도 집값은 1월 첫 주 0.86% 하락한 이후 매주 △-0.72% △-0.71% △-0.59% △-0.55% 하락했다. 이에 비해 화성시는 같은 기간 △-1.05% △-1.02% △-1.30% △-1.00% △-1.01%로 낙폭이 가팔랐다. 부동산원 관계자는 "화성 집값 하락은 동탄신도시 위주"라고 설명했다.
전문가들은 고점 대비 집값이 대폭 하락하면서 실수요자가 느끼는 가격 매력이 커진 결과라고 판단했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "동탄은 단기간 급등했다가 급락한 지역"이라며 "고점 대비 낙폭이 두드러지다 보니 실수요자들이 가격에 대한 매력을 크게 느끼게 됐다"고 설명했다.

 

 

그러면서 "시중은행에서는 DSR 규제로 인해 원하는 만큼 대출받기 어렵지만, 특례보금자리론은 그런 불편 없이 대출이 나온다"며 "추후 시중은행 대출로 갈아타는 부담도 없기에 억눌렸던 수요가 소폭 회복되고 있다"고 덧붙였다.

 

서울에서도 최고가 대비 반값 아파트가 등장했다고 하는데 이거 정말 실화인가요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 가격이 많이 떨어진 건 사실인데요. 실거래가도 확인이 됐습니다. 반값 떨어진 건 사실인데 아무리 생각해도 좀 이상해서 제가 얼른 현장에 다녀왔거든요.]

[앵커]

현장 발로 뛰시는군요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 그렇죠, 서대문구 H아파트인데 최고가가 2021년도에 11억 5000만 원에 거래가 됐었는데요. 최근에 5억 5000만 원에 거래가 됐다라고 하니까 진짜 반토막이죠.]

[앵커]

2021년에 11억 5000만 원인데 지금 최근에 5억 5000만 원.

[김인만/부동산연구소 소장 : 5억 5000에 거래됐는데 그래프 보시면 점점점점 순차적으로 떨어지다가 갑자기 뚝 떨어졌거든요. 8억 5000만 원에서 5억 5000만 원으로 최고가 대비해서는 반토막 정도 났고요. 최근가 거래를 보더라도 30% 이상 차이가 나서 이게 뭐냐, 왜 실거래가 됐는데 이게 진짜냐라고 물어보니까 의심스러운 부분이 있습니다. 특수관계로 의심이 되는데 왜냐하면 특수관계라면 대부분 직거래거나 부동산을 통하지 않는데 여기는 부동산을 통했는데요. 통하긴 통했는데 현장 부동산을 통하지 않고 현장에 없는 다른 지역에 있는 부동산을 통해서 계약을 했습니다. 최근 시세보다도 30% 정도 저렴한 매물이라면 우리가 집주인이라면 조금이라도 더 받고 싶잖아요. 현장 부동산에 5억 5000이 아니라 6억에 팔아줄 수 있냐, 7억에 팔아줄 수 있냐 매물이라도 문의를 하고 등록을 해야 하는데 현장 부동산에 문의도 없었고요. 매물 내놓지도 않았는데 갑자기 3억이 뚝 떨어진 가격으로 거래가 됐다. 이거는 거의 특수관계일 가능성이 높습니다.]

[앵커]

추정이기는 하지만 아무튼 평범한 거래는 아니었다는 건 분명하네요. 말씀하신 반값까지는 아니어도 서울
강남권 아파트도 수억 원씩 떨어지고 있다고요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 강남도 더 이상 강남불패는 아닙니다. 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는데요. 특수관계인지 아닌지는 분석을 해 봐야 되겠지만 가격 하락 속도가 굉장히 빠릅니다. 직전 거래를 보더라도 우리 강남에 도곡렉슬이라는 아파트가 있거든요. 한번 보죠. 도곡렉슬이 27억 8000만 원에서 23억 5000만 원으로 떨어졌는데 4억 3000만 원. 강남에서 4억 3000이 많이 떨어진 거야?라고 생각할 수도 있는데요. 이게 최고가가 아닙니다. 불과 4개월 전이에요. 4개월 만에 4억 3000만 원이 떨어진 거고요. 최고가는 32억이었습니다, 2021년도에. 그러니까 32억 대비 23억이면 30% 떨어졌죠. 강남도 30% 떨어지고 있고요. 강남의 다른 아파트들을 보더라도 개포에 또 아파트가 있습니다. 개포래미안포레스트를 보더라도 이게 또 최고가는 아닙니다. 직전 가격 보더라도 19억 5000만 원에서 15억 8000만 원. 3억 7000만 원. 그렇죠. 반년 만에 이렇게 뚝뚝 떨어지고 있기 때문에 하락 속도가 굉장히 빠르다. 지금 전반적으로 떨어지는 추세는 맞는데 특수관계인지 아닌지는 좀 더 분석을 해 봐야 될 것 같습니다.]

[앵커]

반포래미안퍼스티지도 8억이 떨어지는 경우도 있고요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 맞습니다. 강남에서 한때 랜드마크였고요. 지금도 굉장히 좋은 아파트인데 보시면 38억에서 30억으로 빠른 단기간에 이렇게 6개월 만에 8억이 떨어졌고요. 래미안퍼스티지 같은 경우는 지금 강남 쪽은 전세가격도 같이 떨어지고 있습니다. 22억 하던 전세가 12억까지 떨어지고요. 입주물량이 많기 때문에 매매와 전세가 동반하락하고 있는 상황입니다.]

[앵커]

그렇군요. 지금 이 거래가 특수관계인 거래인지까지는 모르겠습니다마는 아무튼 수억 원씩 떨어지는 게 나오면 이게 특수관계인 거래다라고 의심을 흔히 하기는 하는데 정확히 특수관계인 거래가 뭔지 좀 설명해 주세요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 특수관계라고 하면 뭔가 목적이 있는 거죠. 만약 앵커님하고 저하고 계약을 합니다. 계약을 하는데 시세가 8억인데 5억에 계약을 할 수는 없잖아요. 만약 앵커님이 저한테 5억에 판다면 저는 땡큐죠. 굉장히 감사한데 그렇게 파실 리가 없잖아요. 그런데 특수관계다. 특수관계는 뭐냐 하면 세금을 아끼기 위해서, 특수관계는 친족이라고 하죠. 형제, 자매, 사촌들 이런 게 친족이 될 수 있고요. 사장님, 종업원도 특수관계가 될 수도 있습니다. 사장님이 '야, 나 하는데 3억 절세하기 위해서 너한테 저렴하게 팔 테니까 네가 나중에 돈을 따로 줘'라고 계약을 할 수 있는데 대부분은 친족입니다. 그래서 친족에 대해서 제가 조금 더 상세하게 그래프로 설명을 드리도록 하겠습니다. 혈족은 본가 쪽이죠. 6촌 이내였는데 최근에 개정이 됐습니다. 그래서 4촌으로 바뀌었고요. 4촌까지가 특수관계고 인척은 배우자 등 친척인데 그외 배우자인데 최근의 개정안을 보면 혼외자의 생부, 생모도 특수관계로 인정을 한다고 합니다. 그래서 이런 특수관계인 분들이 시가 대비 시세 대비 3억 원이나 30% 이상 차이가 나는 거래를 하는 경우에는 국세청에서 이거는 좀 의심이 된다. 절세를 하기 위한 외부자 거래라고 보고 조사에 들어갈 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.]

[앵커]

특수관계인 거래로 추정되는 사례. 아까 처음에 H아파트 8억 5000만 원짜리가 5억 5000. 어쨌든 이게 좀 드문 사례지만 특수관계인 사례라면요. 그런데 실수요자 입장에서는 '8억 5000에 5억 5000? 어라' 싶거든요. '가격이 결국 이렇게 되는 거 아니야?' 괜히 심리적으로는 동요하게 되는데 실제 이게 실제 시세까지 영향을 주게 되나요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 영향을 주죠. 요즘 실거래가는 기본으로 다 확인을 하거든요. 부동산앱에서도 잘 나오는데 이거를 확인 안 하고 딱 보는 분들은 어? 5억 5000이네? 현장 부동산들이 굉장한 스트레스를
호소합니다. 지금 매물은 8억 5000 정도에 나오고 있는데 집주인들도 8억 5000~9억을 부르고 있는데 전화하면 계속 5억 5000 매물 있어요? 나는 5억 5000에 살 거예요라고 계속 전화가 오기 때문에 시장을 교란시키는 행위입니다. 그래서 본인들은 절세효과를 얻기 위해서 특수관계 거래를 하지만 부동산 시장의 가격을 왜곡할 수도 있고요. 지금은 우리가 떨어지는 가격만 보고 있지만 올라갈 때도 이게 문제가 됩니다. 가격을 급등시키는 원인이 될 수도 있기 때문에 특수관계는 좀 주의가 필요하고요. 철저한 조사가 필요합니다.]

[앵커]

예외적인 어떤 가격이 실제 전세시장 흐릴 수가 있다 이런 거군요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 맞습니다.]

[앵커]

그럼 아까 철저한 조사가 필요하다고 말씀하셨는데 그럼 실수요자 입장에서는 시세를 어떻게 정확하게 파악할 수 있을까요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 대부분 이게 부동산은 안 통하고요. 직거래를 하는 경우들이 많기 때문에 기본적으로 직거래냐 아니냐를 확인해야 되고요. 두 번째는 가격이 어느 정도가 아니라 뚝 떨어지잖아요. 이상하리만큼 이렇게 많이 떨어져도 돼 할 정도로 변동폭이 굉장히 크게 떨어졌다면 일단 거래 건수를 확인해야 됩니다.]

[앵커]

이게 특수관계인 거래로 의심되는 게 직거래인지 아닌지를 확인하라는 거죠?

[김인만/부동산연구소 소장 : 먼저 확인하고요. 그다음에 1개가 뚝 떨어졌다고 하면 이게 1개냐, 여러 개가 거래됐냐를 확인해야 되는데 여러 건수가 거래가 됐다면 이거는 직거래나 특수관계보다는 이거는 진짜 부동산 시장이 문제여서 가격이 떨어졌다고 판단할 수 있는데 1개만 뚝 떨어졌다. 다른 매물들은 8억 5000인데 1개만 5억 5로 떨어졌다고 하면 이건 의심을 해 볼 부분이고 이렇게 의심이 된다면 그다음에 우리는 부동산앱들이 요즘 잘 나오잖아요. 매물 현황을 확인해 봐야 합니다. 진짜 매물이 얼마 나오지 확인한 다음에 전체적인 매물이 8억, 8억 5000 수준인데 5억 5000에 나왔다면 특수거래 가능성이 80% 이상이다. 그다음은 부동산에 전화해서 한 번 더 확인을 하시는 게 좋을 것 같습니다.]

[앵커]

직거래가 그러니까 그렇게 많은지가 궁금한데 저희가 직거래 현황을 그래프로 준비를 했는데 그래프 준비가 되면 한번 같이 보겠습니다. 직거래가 실제. 저는 당연히 부동산 거래 하면 부동산을 통해서 한다고 생각하는데 직거래가 그렇게 많나요. 한번 볼까요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 직거래가 보시면 점점점점 늘어나고 있습니다. 이게 2022년 3월에서 12월까지 단기간에 늘어날 이유는 없거든요. 직거래도 실제로 특수관계가 아니고 일반적으로 중개보수, 중개수수료가 아까워서 직거래를 하시는 분들도 있는데 그런 경우라면 이게 변동폭이 없어야 되거든요. 3월달에 직거래가 중개보수가 아깝고 12월달에는 안 아깝고 이렇게 될 수는 없는 거잖아요. 그런데 이게 갑자기 늘어났다는 얘기는 특수관계가 갑자기 늘어났고 이게 세금을 아끼기 위해서는 아파트 가격이 떨어지다 보니까 세금이라든지 여러 가지 가격 차원에서 특수관계인 사람들이 짜고 치는 경우들이 늘어났다고 보시면 될 것 같습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 절세 목적, 증여성 거래 이렇게 늘어나고 있다고 볼 수 있겠네요. 마지막으로 짧게 지금 오늘 시간 마무리하기 전에 어제 1기 신도시 관련해서 정부가 20년 넘으면 재건축 안전진단 완화해 준다. 대폭 좀 문턱을 낮추는 그런 일종의 혜택, 특례를 발표했는데 어제 바로 발표했기 때문에 바로 꿈틀하지는 않을 것 같은데 부동산 현장의 목소리는 어떤가요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 저는 영향을 어느 정도 줄 것 같습니다. 최근에 현장 상황이 급매물은 거래가 되는 상황이거든요. 집주인들은 호가를 살짝 올리고 매수인들은 긴가민가 해서 지금 간을 보고 있는 상황인데 이런 호재라면 호재죠. 20년이 되면 재건축을 추진할 수 있어라는 뉴스를 보게 된다면 이거 집값이 움직이면 지금 빨리 사야 되는 거 아니야라는 불안한 마음이 들 수도 있는데 이 기회를 빌려서 제가 말씀드리면 특별법이 통과가 되더라도 시간 오래 걸립니다. 절대 초조한 마음은 가지지 마시고요. 어제 발표가 됐으니까 다음 시간에 우리가 일주일 동안 제가 모니터링을 해서 상세한 내용 설명드리도록 하겠습니다.]

 

 

최근 정부의 대출 규제완화 이후 서울 지역에서 고가 아파트 매매 거래가 늘어난 것으로 나타났다.

정부가 지난해 12월부터 투기과열지구 등 규제지역내에서도 15억원 초과 대출을 허용하는 등 금융규제를 풀면서 거래 비중이 증가했다.

중저가 중에서는 특례보금자리주택 대상이 되는 6억원 초과, 9억원 이하 거래가 눈에 띄게 늘었다.

 

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]

5일 연합뉴스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 12월부터 올해 1월까지 두달 간 서울 아파트 거래량(이달 4일 신고 기준)은 총 1천707건으로 직전 두 달간인 작년 10∼11월 거래량 1천326건보다 22.3% 증가했다.

 

1월 거래량은 신고기한이 이달 말까지로 아직 남아 있지만, 최근 정부의 적극적인 규제완화로 급매물이 소진되며 벌써 직전 두달 치 거래량을 넘어선 것이다.

이 가운데 지난해 12월∼올해 1월 15억원 초과 거래 건수는 240건으로 전체의 14.1%를 차지했다.

이는 바로 직전 두달간 15억원 초과 비중이 12.4%(164건)였던 것에 비해 1.7%포인트 커진 것이다.

이 기간 9억원 초과∼15억원 이하 아파트 거래 비중도 19.1%(254건)에서 20.3%(347건)로 소폭 증가했다.

이에 비해 9억원 이하 거래량은 지난해 10∼11월 908건에서 최근 1천120건으로 증가했지만 거래 비중은 68.5%에서 65.6%로 3%포인트 감소한 것으로 집계됐다.

최근 전반적인 거래 부진 속에서도 고가 아파트 거래가 늘어난 것은 규제지역내 15억원 초과 아파트의 대출이 가능해진 때문이다.

정부는 지난해 12월1일부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고, 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용했다.

서울은 지난해 11월까지는 투기·투기과열지구로 묶여 있어 15억원 초과 아파트는 대출이 전면 금지됐다가 12월부터 비로소 대출이 가능해졌다.

올해 1월5일부터는 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 규제지역에서 풀리며 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV)도 규제지역인 4개 구를 제외하고는 50%에서 70%로 높아졌다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "15억원 초과 아파트 대출이 허용되면서 12월부터 급매물 소진이 빨라진 모습"이라며 "고금리로 인해 대출 부담이 크지만 당장 집을 사야 하는 매수자 입장에선 자금 조달에 숨통이 트인 셈"이라고 말했다.

9억원 이하 중저가 아파트 거래 비중은 줄었지만 그 안에서도 6억원 초과∼9억원 이하 비중은 지난해 10∼11월 20.1%(267건)에서 지난해 12월∼올해 1월 27.1%(463건)으로 증가했다.

6억원 이하 거래 비중이 종전 48.3%(641건)에서 38.5%(657건)으로 크게 줄어든 것과 대조적이다.

시장에서는 특례보금자리론 도입 예고 효과와 무관치 않다는 분석이 나온다.

정부는 지난해 12월 당정협의를 통해 1년 한시 특례보금자리론 도입을 확정 발표하고, 지난달 30일부터 최대 5억원까지 소득제한 없이 4% 초중반대의 금리로 대출을 시작했다.

특히 특례보금자리론이 종전 주택보금자리론과 달리 대출 주택의 가격 한도가 종전 6억원에서 9억원으로 확대되면서 6억∼9억원대 거래가 상대적으로 많아진 것으로 보고 있다.

노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "시중은행 주택담보대출 금리보다 낮은 특례보금자리론이 도입되면서 무주택 서민들이 움직이기 시작했다"며 "작년 말부터 중형 급매물이 빠지기 시작했고 거래 문의도 증가했다"고 말했다.

 

최근 정부의 대출 규제완화 이후 서울 지역에서 고가 아파트 매매 거래가 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 지난해 12월부터 투기과열지구 등 규제지역내에서도 15억원 초과 대출을 허용하는 등 금융규제를 풀면서 거래 비중이 증가했다. 중저가 중에서는 특례보금자리주택 대상이 되는 6억원 초과, 9억원 이하 거래가 눈에 띄게 늘었다.

5일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난해 12월부터 올해 1월까지 두달 간 서울 아파트 거래량(이달 4일 신고 기준)은 총 1707건으로 직전 두 달간인 작년 10∼11월 거래량 1326건보다 22.3% 증가했다. 1월 거래량은 신고기한이 이달 말까지로 아직 남아 있지만, 최근 정부의 적극적인 규제완화로 급매물이 소진되며 벌써 직전 두달 치 거래량을 넘어선 것이다.

이 가운데 지난해 12월∼올해 1월 15억원 초과 거래 건수는 240건으로 전체의 14.1%를 차지했다. 이는 바로 직전 두달간 15억원 초과 비중이 12.4%(164건)였던 것에 비해 1.7%포인트 커진 것이다. 이 기간 9억원 초과∼15억원 이하 아파트 거래 비중도 19.1%(254건)에서 20.3%(347건)로 소폭 증가했다.

이에 비해 9억원 이하 거래량은 지난해 10∼11월 908건에서 최근 1120건으로 증가했지만 거래 비중은 68.5%에서 65.6%로 3%포인트 하락한 것으로 집계됐다.

최근 전반적인 거래 부진 속에서도 고가 아파트 거래가 늘어난 것은 규제지역내 15억원 초과 아파트의 대출이 가능해진 때문이다. 정부는 지난해 12월1일부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고, 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용했다. 서울은 지난해 11월까지는 투기·투기과열지구로 묶여 있어 15억원 초과 아파트는 대출이 전면 금지됐다가 12월부터 비로소 대출이 가능해졌다. 올해 1월5일부터는 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 규제지역에서 풀리며 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV)도 규제지역인 4개 구를 제외하고는 50%에서 70%로 높아졌다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "15억원 초과 아파트 대출이 허용되면서 12월부터 급매물 소진이 빨라진 모습"이라며 "고금리로 인해 대출 부담이 크지만 당장 집을 사야 하는 매수자 입장에선 자금 조달에 숨통이 트인 셈"이라고 말했다.

9억원 이하 중저가 아파트 거래 비중은 줄었지만 그 안에서도 6억원 초과∼9억원 이하 비중은 지난해 10∼11월 20.1%(267건)에서 지난해 12월∼올해 1월 27.1%(463건)으로 증가했다. 6억원 이하 거래 비중이 종전 48.3%(641건)에서 38.5%(657건)으로 크게 줄어든 것과 대조적이다.

시장에서는 특례보금자리론 도입 예고 효과와 무관치 않다는 분석이 나온다. 정부는 지난해 12월 당정협의를 통해 1년 한시 특례보금자리론 도입을 확정 발표하고, 지난달 30일부터 최대 5억원까지 소득제한 없이 연 4% 초중반대의 금리로 대출을 시작했다. 특히 특례보금자리론이 종전 주택보금자리론과 달리 대출 주택의 가격 한도가 종전 6억원에서 9억원으로 확대되면서 6억∼9억원대 거래가 상대적으로 많아진 것으로 보고 있다.

 

 

 

8일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 경기도 수원시 영통구 이의동에 있는 ‘자연앤힐스테이트’ 전용 84㎡ E타입은 지난해 12월 15일 10억5000만원(21층)에 매매 계약서를 썼다. 2021년 7월 기록한 최고가 15억9500만원(15층)과 비교하면 5억원 이상 주저앉은 가격이다. 다만 지난달 6일에는 전용 84㎡ 같은 타입이 11억1000만원(22층)에 집주인이 바뀌었고, 동일 면적 B타입 아파트는 지난달 11억원대에 두 채가 거래됐다.

 

실거래 가격이 소폭 상승하는 기류가 흐르자, 집주인들이 즉각 반응하기 시작했다. 인근 공인중개사무소에 따르면 자연앤힐스테이트 전용 84㎡를 12억원에 내놓은 한 집주인은 문의가 쏟아지자 매물을 다시 거둬들였고, 동일 면적 아파트 호가도 전반적으로 오르고 있다. 이날 기준 KB부동산에 등록된 동일 타입 매도 호가는 13억5000만원부터 시작한다. 심지어 가장 높은 호가는 최신 실거래가의 2배에 달하는 20억원이다. 단지 인근의 한 공인중개사는 “문의가 많다고 해도 20억원에 나오면 팔리겠느냐”며 “말 그대로 희망 가격을 써낸 것”이라고 말했다.

인천시 서구 ‘청라한양수자인레이크블루’도 전용 84㎡ A타입은 6억2000만원(저층)부터 매도호가가 시작하는데 동일 면적 E타입의 경우 가장 높은 매도호가가 13억5000만원(중간층)으로 두 배가 넘는다. 해당 단지 전용 84㎡ E타입의 최근 실거래가는 지난달 14일 기록한 6억3000만원(11층)이다.

이런 사례들을 최근 시세를 기준으로 한 집값 통계가 하락세를 이어간 것과 대비돼, 사실상 집을 팔 생각이 없는 집주인의 배짱 호가로 여겨진다. 급매물이 소진되면 집주인이 호가를 소폭 올리는 경우와 다르다는 분석이다. 한국부동산원이 발표한 1월 5주(30일 기준) 전국 주간아파트가격 동향 조사에 따르면 수도권 아파트 매매가격 변동률은 -0.44%, 서울은 -0.38%를 기록했다.

전문가들은 부동산 냉각기에 접어들어 매수자 우위인데다, 다양한 기관이 실거래가·호가 정보를 투명히 공개해 무리한 호가가 매수로 연결될 가능성은 낮다고 보고 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 “매도가 급하지 않은 이들이 가격이 어느 정도까지 오를지 타진하려는 것으로 읽히는데 실제 거래 체결 가능성은 희박하다”면서도 “특정할 수는 없지만 시세를 교란하고자 하는 의도가 있다고 볼 수 있다”고 분석했다.

 

집값 띄우기 분위기를 조장해 실수요자 불안을 키우거나, 높은 실거래가 신고 이후 계약 취소 등 행태로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

 

출처: 한국경제, 연합뉴스, 파이낸셜뉴스, 디지털타임스, 헤럴드경제, JTBC, 경향신문