주담대 1년만에 3%대 상품 출시! 부동산 시장에 새로운 변화를 예고하는 것인가? 특례보금자리론은?

6일 케이뱅크는 아파트담보대출 고정금리형 혼합금리 상품의 금리를 연 3.98∼4.98%로 고시했다. 이 상품의 3%대 금리는 지난해 2월 이후 1년 만이다. 경쟁사인 카카오뱅크 주택담보대출 혼합금리는 같은날 연 4.058~5.059%였다.

준거금리인 은행채 5년물 수익률이 내려갔기 때문이다. 올해 1월 2일 4.761%였던 5년물 수익률은 지난 3일 기준 3.889%로 1%포인트 가까이 낮아졌다. 은행은 준거금리에 우대금리와 가산금리를 가감해 대출금리를 정한다.

 

이날 5대 은행의 혼합형(고정) 주담대 금리도 연 4.080∼6.570% 수준으로, 하단이 3%대를 앞두고 있다. 금주 은행채 수익률이 더 떨어지면 다음주에는 연 3% 금리도 가능하다. 5대 은행에서 3%대 주택담보대출 금리는 지난해 7월 이후 약 7개월 만이다.

지방은행에서도 3%대 주담대 상품이 나왔다. 광주은행은 이날 비대면 전용 상품인 ‘KJB모바일 아파트대출’을 출시했다. 다음달 31일까지 총 100억원 규모로 진행하는 특판에서 최대 2%포인트 우대금리를 제공한다. 총 우대금리는 최대 2.7%포인트이고, 이 경우 6일 기준 최저금리가 연 3.7%까지 내려간다.

 

시중은행의 혼합형 주담대 최저금리도 3%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 혼합형 주담대 금리는 4.08~6.57%를 기록했다.

혼합형 주담대 금리를 은행별로 보면 ▲KB국민은행 4.08~5.48% ▲하나은행 4.146~4.746% ▲NH농협은행은 4.23~6.13% ▲신한은행은 4.73~5.64% ▲우리은행은 5.57~6.57% 등으로 집계됐다.

지난해 12월7일 5대 은행의 혼합형 주담대 금리가 4.85~6.85%를 기록했던 것과 비교하면 약 2개월만에 금리 하단은 0.78%포인트, 상단은 0.28%포인트 떨어진 것이다.

한국은행 금융통화위원회가 지난달 13일 새해 첫 통화정책방향 결정회의에서 기준금리를 3.50%로 0.25%포인트 올렸지만 시중은행의 혼합형 주담대 금리가 내려간 것은 혼합형 주담대 준거금리로 활용되는 은행채(AAA·무보증) 5년물 금리가 크게 떨어져서다.

금융투자협회에 따르면 이날 기준 은행채 5년물 금리는 지난 3일 3.889%까지 떨어졌다. 지난해 12월1일(4.789%)과 비교해 0.9%포인트 하락했다.

한은 금통위가 3.50%를 끝으로 올해 추가 금리 인상을 단행하지 않을 것이라는 전망이 확산되면서 시장금리가 안정화된 영향이다.

다만 변동형 주담대 금리는 비슷한 수준을 이어가고 있다. 지난해 12월7일 기준 4.85~6.85%였던 5대 은행의 변동형(신규 코픽스 6개월물 기준) 주담대 금리는 이날 기준 4.90~6.89%로 집계됐다.

신규 코픽스(6개월물)를 기준으로 한 변동형 주담대 금리를 은행 별로 보면 ▲신한은행 4.90~5.81% ▲하나은행 5.295~6.595% ▲NH농협은행 5.22~6.32% ▲KB국민은행 5.43~6.83% ▲우리은행 5.89~6.89% 등으로 집계됐다.

변동형 주담대 금리는 코픽스(COFIX)를 지표 금리로 삼는 만큼 오는 15일 공시되는 1월 코픽스가 예·적금 금리 하락을 반영해 떨어지면 변동형 주담대 금리도 소폭 떨어질 전망이다.

 

시중은행의 주담대 금리도 3%대를 눈앞에 두고 있다. 이날 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 혼합형 주택담보대출 금리는 연 4.08~6.57%로 집계됐다. 지난 연말(12월 29일) 4.62~6.20%와 비교해 상·하단 금리가 큰 폭 내려갔다.

시장금리 하락세가 이어지면서 은행권 대출금리도 계속해서 내려가고 있는 것으로 분석된다. 은행 대출금리는 시장금리인 준거금리에 차주의 신용도 등 가산금리를 더한 후 우대금리를 차감하는 식으로 산정된다.

금융투자협회에 따르면 은행 혼합형 주담대 준거금리인 은행채 5년물 금리는 연 4.039%로 연초인 1월 2일 4.761% 대비 7%p가량 하락했다. 한국은행이 올해 추가 기준금리 인상을 단행하지 않을 것이라는 전망이 시장금리에 반영된 영향으로 풀이된다.

금융당국도 취약차주의 이자 부담 완화 차원에서 은행권에 가산금리 인상을 최소화해달라고 연일 압박을 넣고 있어, 대출금리는 당분간 완만한 하락세를 보일 전망이다.

6일 금융권에 따르면 케이뱅크의 아파트담보대출 고정금리형 혼합금리 상품의 금리는 이날 연 3.98∼4.98%로 낮아졌다. 우대금리 등을 적용받은 최저금리가 3%대에 진입했는데, 케이뱅크 해당 상품의 3%대 금리는 지난해 2월 이후 약 1년 만이다.

카카오뱅크의 주택담보대출 혼합금리(연 4.058∼5.059%)도 3%대를 눈앞에 뒀다.

인터넷은행 뿐 아니라 5대 시중은행의 최저 대출 금리도 곧 3%대로 떨어질 전망이다. 이날 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 4.080∼6.570% 수준이다. 한 달 전인 1월 6일(연 4.820∼7.240%)과 비교해 하단이 0.740%포인트(p)나 급락했다.

지난해 기준금리 급등에 따른 주택담보대출(모기지) 금리 인상으로 얼어붙었던 미국 주택매매 시장이 최근 모기지 금리 하락과 함께 해빙 신호를 보이고 있다고 미 일간 월스트리트저널(WSJ)이 6일(현지시간) 보도했다.

중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 0.25%포인트 기준금리 인상 결정 다음 날인 2일 금리 인상의 끝이 보인다는 기대감 속에 30년 만기 모기지의 평균 금리는 5.99%로 집계됐다.

이는 지난해 9월 이후 처음으로 5%대로 하락한 것이며, 7%를 넘었던 지난해 11월 고점에 비하면 1%포인트 정도 빠졌다.

 

이 같은 모기지 금리 인하로 주택 매수 심리가 살아나고 있다고 WSJ은 설명했다.

 

모기지 업체인 샌번모기지 관계자는 "대출 금리가 1년 전 3% 수준보다 여전히 매우 높지만, 고점 대비 1%포인트 내렸다는 점에 대해서는 아무도 항의하지 않는다"면서 "오히려 대출 신청자들이 좋아한다"고 말했다.

지난해 1월 28일만 해도 617.8에 달했던 모기지은행협회(MBA)의 모기지 대출 신청 지수는 지난해 12월 30일 184.5까지 떨어졌지만, 이후 지난달 20일 255.3, 27일 232.4로 반등한 상태다.

전미 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 지난해 12월 잠정 주택 판매도 전월 대비 2.5% 늘어났다.

부동산 중개업체 레드핀에 따르면 부동산 매수 문의도 지난해 11월 저점을 찍고 반등하는 추세다. 골드만삭스 소속 이코노미스트들도 부동산 경기 하강세가 저점을 지난 것으로 관측하고 있다.

건설업체들이 완공된 주택을 팔기 위해 금리 우대를 제공하기도 한다고 WSJ은 전했다.

한 주택 매수자는 금리가 결국 떨어지게 되어 있고 그때가 되면 낮은 금리로 갈아탈 수 있다는 점을 고려해 매입을 결정하게 됐다고 말했다.

다른 매수 의향자는 자신의 예산에 맞는 주택은 매수 경쟁이 심해 너무 빨리 팔려 버린다고 전했다.

다만 WSJ은 "무슨 일이 생기든 올해 미국 주택시장은 저조한 한 해를 보낼 전망"이라면서 연준이 처음 금리 인상을 시작하던 때와 비교하면 주택 구매가 여전히 부진하다고 밝혔다.

미 주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 작년 11월에 전월보다 0.6% 내려 5개월 연속 하락세를 이어갔다.

 

​이처럼 주택담보대출 고정금리가 빠르게 떨어지는 것은 우선 지표금리인 은행채 5년물 금리가 같은 기간 0.638%포인트(4.527%→3.889%) 낮아졌기 때문이다.

여기에 예대금리차 확대 등에 대한 당국과 여론의 비난에 은행들이 스스로 가산금리 등을 줄이면서, 은행의 실제 고정금리 낙폭(-0.740%포인트)은 지표금리(-638%포인트)보다 더 크다.

현재 KB국민은행의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리가 4.080%로 5대 은행 가운데 가장 낮은데, 만약 이번 주 채권 금리가 더 떨어지면 다음 주 초에는 5대 은행에서도 3%대 금리가 부활할 것으로 예상된다. 5대 은행에서 3%대 주택담보대출 금리는 지난해 7월 이후 약 7개월 만이다.

5대 은행의 주택담보대출 변동금리 역시 지난달 6일 연 5.080∼8.110%에서 이날 연 4.860∼6.890%로 낮아진 상태다. 변동금리의 지표인 코픽스(COFIX)는 같은 기간 불과 0.050%포인트밖에 안 떨어졌지만, 변동금리 상단은 지표의 24배가 넘는 1.220%포인트 추락했다.

시중은행 관계자는 "금융채 금리가 하락하면서 이를 반영해 주담대 금리도 떨어지는 추세"라며 "코픽스도 하락하면 변동형 주담대 금리도 점차 하락세를 보일 전망"이라고 말했다.

 

업계에서는 5대 시중은행 대출 금리 하단의 3%대 진입이 임박했다고 보고 있다. 5대 시중은행은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등이다. 시중은행에 따르면 이날 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)의 하단은 연 4.080%다. 지난 1월 6일(연 4.820%)와 비교하면 0.740%포인트(p) 떨어진 것이다.

주택담보대출 고정금리가 감소세를 보이는 이유는 우선지표금리인 은행채 5년물 금리가 떨어졌기 때문이다. 은행채 5년물 금리는 지난 1월 6일 기준 4.527%에서 3.889%로 0.638%포인트 감소했다. 금융당국의 압박에 시중은행들이 가산금리를 내린 것도 영향을 끼쳤다. 일각에서는 ‘은행이 이자장사를 하고 있다’는 비난 여론도 영향을 줬다고 보고 있다.

한편, 5대 시중은행 중 주택담보대출 혼합형(고정) 금리가 가장 낮은 곳은 4.080%의 KB국민은행이다. 이번 주 채권금리가 인하되면 3%대 진입도 가능할 것으로 예상된다.

 

금리 상승기 속 서민 실수요자의 내 집 마련 문턱을 낮춰주기 위해 출시된 정책금융상품인 ‘특례보금자리론’에 대한 관심이 뜨겁다. 특례보금자리론은 지난달 30일 출시 후 사흘 만에 7조원 이상의 신청액이 몰려 공급 예정 규모(39조6000억원)의 18%를 채웠다. 내년 1월 말까지 접수를 하지만, 신청 속도가 빨라 조기 마감이 점쳐지고 있다.

다만, 특례보금자리론을 두고 금융소비자의 고민은 깊어진다. 최근 금리 하락세를 보이고 있는 은행권 주택담보대출(주담대)도 유리해 보이기 때문이다. 이때 플랫폼을 활용하는 것은 선택에 큰 도움이 될 수 있다.

가능 여부 확인부터 신청까지 ‘1분’

사진=뱅크몰 앱 화면 갈무리

7일 금융권에 따르면 주담대 비교 플랫폼 ‘뱅크몰’은 지난 1일부터 특례보금자리론 접수를 받고 있다. 그간 특례보금자리론 비대면 신청은 한국주택금융공사(HF공사) 홈페이지와 스마트주택금융 애플리케이션(앱)을 통해서만 가능한 것으로 알려졌다. 대면 접수 채널은 SC제일은행이 유일하다.

뱅크몰은 특례보금자리론을 오프라인 접수처인 SC제일은행으로 연결해주는 방식을 적용했다. 앞서 뱅크몰은 지난달 29일 특례보금자리론 입점이 확정된 후 관련 조건과 한도 등 알고리즘 개발에 착수한 바 있다.

뱅크몰에서는 특례보금자리론 가능 여부 확인부터 신청까지 원스톱으로 진행할 수 있다. 허강현 뱅크몰 책임은 “특례보금자리론 관련 창구 방문이 힘들다면 은행의 긴 대기열을 기다릴 필요가 없다. 뱅크몰을 통해 1분 안에 특례보금자리론 접수까지 할 수 있다”고 밝혔다.

특히 고객의 상황에 맞는 149개의 주담대 상품도 함께 비교해 준다. 허 책임은 “특례보금자리론 신청자 중에서는 조건에 부합하지 않는 경우도 있다”며 “뱅크몰은 특례보금자리론뿐만 아니라 51개 금융사의 상품을 자체 알고리즘에 구현해 정확한 결과를 낼 수 있다”고 강조했다.

 

 

‘그래도’ 특례보금자리론

최근 시중은행의 주담대 금리 하단은 연 3%대로 떨어졌다. 이날 기준 카카오뱅크의 주담대 혼합금리 상품의 금리는 연 3.962∼4.963%다. 전날 케이뱅크의 아파트담보대출 고정금리형 혼합금리 상품의 최저금리도 1년 만에 연 3%대를 찍었다. 이는 국내외 통화 긴축 완화에 대한 기대로 시장(채권) 금리가 떨어진 데다, 은행들의 가산금리 축소까지 더해졌기 때문이다.

전문가들은 특례보금자리론과 은행 주담대의 금리가 비슷하다면, 전자를 선택하는 것을 추천했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “은행권의 주담대 금리가 낮아지면 특례보금자리론의 메리트가 사라지는 것은 맞다”면서도 “금리 차가 크게 벌어지지 않을 경우에는 특례보금자리론을 활용하는 것을 추천한다”고 말했다.

특례보금자리론 금리는 차주 특성별로 우대형과 일반형으로 구분된다. 주택 가격 6억 이하면서 부부 합산 소득 1억 이하면 우대형 금리인 연 4.15~4.45%를 적용받을 수 있다. 나머지는 연 4.25~4.55%의 일반형 금리로 이용할 수 있다.

전자 약정 및 등기 시 적용되는 아낌e 우대금리(0.1%포인트)와 기타 우대금리(사회적 배려층·저소득 청년·신혼가구·미분양 주택, 최대한도 0.8%포인트) 등 최대 0.9%포인트의 금리 우대도 별도로 받을 수 있다. 우대형 대출금리에 별도 우대금리까지 적용받으면 연 3.25~3.55%의 금리로 이용 가능하다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특례보금자리론의 큰 장점은 중도상환수수료가 없는 것이다. 만기도 40~50년으로 길다”며 “총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 지난해 7월부터 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되고 있다”고 설명했다.

기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 중도상환수수료를 내지 않아도 된다. 만기는 10·15·20·30·40(만 39세 이하 또는 신혼부부)·50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 중 선택할 수 있다.

또한, HF공사는 오는 3월부터 매달 시장금리 및 재원 등을 감안해 기본금리를 조정할 계획이다. 앞서 HF공사는 특례보금자리론 출시를 앞두고 시중은행의 주담대 금리보다 높다는 지적에 당초 계획보다 금리를 0.5%포인트 인하한 바 있다.

 

 

 

출처: 매일경제, 머니s, 뉴시스, 뉴스1, 연합뉴스, 한국경제, 부산일보, 이코노미스트, 세계일보