여의도 재건축으로 강남 반포보다 평당가 높아져?

용적률 최대 1200%를 적용, 350m 높이의 초고층 빌딩 건립이 가능해진 서울 여의도 일대의 아파트 재건축 분양가가 평당 6000만원대로 추산됐다. 이미 반포 원베일리를 뛰어넘는 수준으로, 완공 시점에는 평당 1억원에 달할 것이라는 전망이 나온다.

26일 서울 영등포구 구보에 공개된 재건축 정비계획안을 보면 최고 65층 높이의 시범아파트의 3.3㎡당 일반 분양가는 6400만원, 최고 54층 높이의 한양아파트의 3.3㎡당 일반 분양가는 6000만원 가량으로 추산됐다.

재건축 단지 중 3.3㎡당 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 반포동 래미안원베일리(약 5669만원)를 이미 뛰어넘은 수준이다. 앞서 공개된 강남구 대치동 은마아파트의 평당 분양가 7100만원보다는 1000만원가량 낮다.

업계에서는 재건축이 완료되는 약 10년 뒤에는 여의도 평당 분양가가 1억원에 육박할 것으로 보고 있다. 여의도 금융 중심 지구단위계획을 비롯해 아파트지구 지구단위계획, 제2세종문화회관 등 다양한 프로젝트가 동시에 추진되면서 여의도 부동산 가치가 천정부지로 오를 것으로 내다본다.

서울시는 최근 여의도를 미국 뉴욕 맨해튼 같은 세계적인 금융도시로 만들기 위한 밑그림을 공개했다. 용적률을 최대 1200% 적용, 파크원(69층 333m)을 뛰어넘는 350m 이상 초고층 건축물이 가능해진다.

현재 여의도에서는 아파트 재건축도 활발히 진행 중이다. 도심 주거복합지구에 속하는 공작아파트(최고 56층) 재건축이 가장 속도를 내는 가운데 시범아파트와 한양아파트도 정비계획 입안 절차를 진행 중이다.

공람 공고를 보면 현 단계에서 시범아파트의 평당 분양가는 6400만원, 한양아파트의 평당 분양가는 6000만원으로 추산됐다.

일반분양가가 이대로 확정된다고 가정하면 '국민 평형'으로 불리는 전용 84㎡의 일반 분양가는 22억원, 59㎡의 분양가는 15억7000만원으로 책정될 전망이다. 물가 상승률과 공사비 증액 등을 감안하면 분양가는 이보다 더 올라갈 가능성이 높다.

아파트 소유주가 부담하게 될 추정 분담금도 고시됐다. 시범아파트 종전자산은 KB부동산, 한국부동산원, 2021~2022년 실거래가 평균 금액 등을 토대로 60.9㎡ 기준 14억3980만원, 79.2㎡ 17억7627만원으로 계산됐다.

추정액대로라면 현재 시범아파트 60.9㎡ 소유주가 전용 84.9㎡를 분양받을 경우 6억여원, 전용 200.9㎡를 분양받을 경우 최대 44억8000만원 가량을 더 내야 한다.

한양아파트 50평 이상 소유주가 84㎡를 분양받을 경우 10억5300여만원을 돌려받을 수 있고, 221㎡를 분양받을 경우 16억여원을 더 내야 한다.

분담금은 추산액으로 향후 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시 감정 평가, 분양가격 확정 등에 따라 달라질 수 있다.

 

 

25일 찾은 서울 영등포구 여의도동 일대 단지들 인근에는 곳곳에 재건축 추진 현수막이 걸려 있었다. 서울시가 이 일대 재건축 단지에 '초고층 아파트'를 지을 수 있는 길을 열어주면서 기대감이 커지고 있다.

여의도동 일대 아파트가 토지거래허가구역으로 묶여 있음에도 거래량이 증가한 것으로 나타났다. 초고층 아파트 재건축과 국제금융허브 조성 등 일대 개발에 대한 기대감이 반영되면서 신고가 거래도 나타나고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 이날까지 여의도동에서는 55건의 아파트 매매가 이뤄졌다. 전년 같은 기간 36건 대비 52%(19건) 증가했다. 재건축을 추진 중인 노후 단지를 기준으로 하면 증가폭은 더욱 커진다. 올해 매매 55건 가운데 재건축 추진 아파트는 36건으로 전년 같은 기간 18건 대비 두 배 늘었다.

신고가 거래도 나오는 가운데 호가 역시 오름세다. 여의도동 광장아파트 전용면적 139㎡는 지난달 23억7500만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 신고가 직전 거래인 2017년 12월 14억4500만원 대비 9억원 넘게 가격이 올랐다. 인근 진주아파트 전용 72㎡도 지난달 15억원에 매매가 이뤄지며 신고가를 찍었다. 인근 공인중개사 등에 따르면 시범아파트 전용 156㎡는 35억원에 매물이 나와 있다. 지난해 8월 매매가 32억원보다 높은 금액이다.

토지거래허가구역으로 묶인 상황에서도 호가가 오르는 것은 초고층 재건축 사업에 탄력이 붙었기 때문이다. 최근 서울시는 '여의도 아파트지구단위계획 결정안'을 통해 여의도동 아파트를 재건축할 때 최대 용적률을 800%까지 적용될 수 있게 했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "토지거래허가구역은 역설적으로 그만큼 인기가 많은 지역이라는 것"이라며 "수요자들이 안정자산으로 받아들일 수밖에 없다"고 밝혔다.