빌라왕 사건이후 빌라 전세사기를 방지하기 위한 법이 추진되는 과정

부산 대연동 한 빌라의 감정평가서를 작성하면서 빌라단지 외부의 고액 거래사례를 선정해 감정평가액을 높인 감정평가사가 업무 정지 1개월 처분을 받았다.

국토교통부는 22일 감정평가관리징계위원회를 열어 전세사기 관련 과다 감정평가서를 발행한 감정평가사 2명과 빌라를 과다 감정한 감정평가사 1명에 대해 행정처분을 의결했다고 23일 밝혔다.

A 감정평가사는 2019년 10월부터 2020년 4월까지 서울 강서구 화곡동 빌라 등 9건의 담보목적 감정평가서를 발급하면서 같은 단지내에 유사한 거래사례가 있는데도 이를 배제하고 고액의 거래사례를 선정했다. 이를 통해 대상 물건들의 감정평가액을 높이는 등 9건의 감정평가를 감정평가법령을 위반해 평가해 ‘업무정지 2년’을 처분받았다.

B 감정평가사는 지난해 1월 부산 남구 대연동 한 빌라의 담보목적 감정평가서를 발급하면서 동일 단지내에 거래 사래가 존재하고 전유면적에 따른 거래단가의 격차가 있는데도 불구하고 단지 외부의 고액 거래사례를 선정했다. 이를 통해 대상 물건의 감정평가액을 높였다. B씨는 ‘업무정지 1개월’을 처분받았다.

 

임대사업자의 보증 미가입으로 인한 임차인 피해 방지를 위해 정부가 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화 등을 위한 제도개선을 추진한다.

국토교통부는 임대사업자의 보증 미가입 시 ▲임차인의 계약 해제·해지권 부여 ▲보증가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 우선 적용 ▲감정평가액 전용 시 한국감정평가사협회 추천제 도입을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙' 개정안을 40일간 입법예고한다고 21일 밝혔다. 지난달 발표한 '전세사기 예방 및 피해지원방안'의 후속조치다.

최근 전세사기 피해 사례를 보면 임대사업자에게 보증금 반환 보증 가입의무가 있음에도 실제로는 임차인의 기대와 달리 사업자가 보험에 가입하지 않은 경우가 다수 드러났다. 이에 따라 임대사업자가 보증 가입의무를 위반한 경우 임차인이 임대차계약을 해제·해지할 수 있도록 하고, 이로 인한 손해도 배상하도록 할 예정이다.

신축빌라 등은 감정평가액이 활용되는 점을 이용해 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제도 적발됐다. 앞으로는 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택하는 기존 산정방법에서 '공시가격→실거래가→감정평가액' 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정되는 경우에만 적용한다. 이와 함께 감평사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정한다.

원희룡 국토부 장관은 "임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화돼 있지만 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡했다"며 "이번 하위법령 개정을 통해 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않은 경우, 임차인의 구제방법을 구체화하는 등 임차인 보호가 한층 강화될 것"이라고 말했다.

원 장관은 또 "가격을 투명하고 적정하게 책정하도록 주택가격 산정방법을 개선, 감정평가액 부풀리기가 전세사기 수법으로 이용되는 것을 차단하겠다"고 강조했다.

C 감정평가사는 2021년 11월 경기도 안양의 한 빌라에 대한 일반거래목적 감정평가서를 발급하면서 감정평가액을 확정할 때 평가물건은 정비구역 밖에 존재하는데 정비구역 안에 존재하는 비교사례를 선정했다. 즉 개발사업 여부 차이에 따른 감액사유를 반영해야 하는데도 이를 반영하지 않은 것. 그는 감정평가액이 시장에서 거래되는 금액보다 높다고 볼 수 없어 해당 평가는 감정평가법령 기준을 일부 벗어난 것으로 보아 ‘행정지도(경고)’를 처분했다.

 

국토부는 작년부터 감정평가서들을 대상으로 전세사기가 의심되는 과다감정평가서를 가려냈고 이 중 15건에 대해서 타당성조사를 실시했다. 이번에 징계 의결한 건들은 이들 15건 중 타당성조사가 끝난 11건 감정평가서(3명)에 대한 것이다.

이와 함께 국토부는 최근 5년간(2018~2022년) 감정평가서를 통해 HUG 보증보험에 가입했으나 보증사고가 난 1203건에 대해 전수조사를 진행 중에 있다. 2023년 이후 보증사고가 발생하는 건들에 대해서도 전수조사 후 조사결과에 따라 징계절차를 추진할 예정이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “ 공인된 감정평가사가 그 지위를 이용해 전세사기에 가담해 청년 등 서민들에게 피눈물을 흘리게 한 것은 국민을 기만하고 감정평가사 본연의 역할을 저버린 행위”라고 말했다.

 

정부가 공동주택 공시가격을 대폭 내리면서 빌라 임대인들의 발등에 불이 떨어졌다. 보증보험 가입 기준이 까다로워졌는데, 보증기준인 공시가까지 크게 내리면서 빌라 시장이 '역전세 초비상'에 걸렸다.

24일 국토교통부에 따르면 수도권 빌라 공시가격은 전년 대비 평균 6.0% 내렸다. 전국 공동주택 공시가격이 18.61% 내린 것에 비하면 적지만 연립·다세대주택 등 '빌라'는 전세가율이 높은 특성이 있다. HUG 전세보증보험 가입을 못하거나 반전세로 전환해야하는 경우도 많아질 수 있다.

정부는 앞서 '전세 사기 방지 대책'을 내놨다. 오는 5월부터 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 조정했다. 주택 가격을 산정할 때 삼는 기준은 공시가격의 150%에서 140%로 낮췄다. 공시가 1억원 집의 전세보증가입 최대 금액이 1억5000만원에서 1억2600만원으로 낮아진다. 여기에 공시가 추가 하락으로 '다음 전세계약'에서 임대인의 부담이 더 커지게 됐다.

공시가가 하락하면 전세보증금도 그에 맞춰 떨어진다. 보증보험에 가입할 수 있는 금액이 줄어드니 그 이상 전세보증금을 받을 명분이 없다. 보증금 중 일부가 보험에 가입되지 않는다는걸 받아들일 세입자가 많지 않기 때문이다. 전세사기 사례가 늘어 세입자의 불안감은 더 커졌다. 결국 보증금을 줄인만큼 일부는 월세로 받는 선택이 많아질 것으로 보인다.

그렇게 한다 하더라도 집주인들은 당장 목돈을 구해야 해 불만이고, 세입자들은 월세부담이 생겨 불만이다. 공시가 하락으로 전세금 반환보증 가입이 더 어려워져 임차인의 권리가 보호받기 어려워질 것이라는 분석도 나온다. 하지만 국토부는 전세가율이 높더라도 보증금을 월세로 전환하면 보증가입이 가능해 큰 문제가 없다는 입장이다.

부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과 올 하반기에 만기 예정인 빌라 전세 계약 중 기존과 동일한 전세금으로 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 주택은 71%에 달한다. 빌라 평균 공시가가 6% 내렸다는 점을 감안해도 재계약 불가 비율은 60%를 넘길 전망이다.

돌려줘야할 보증금 금액이 갑자기 커지면서 보증금을 마련해 돌려주지 못한 '갭투자 임대인'과 임차인 간 갈등 사례도 증가할 것으로 보인다. 실제로 임대보증금 반환 연기 방법을 컨설팅하는 변호사가 생길만큼 시장 불안감이 커지고 있다.

대법원 등기정보광장 부동산 등기 신청현황에 따르면 지난달 한 달간 집합건물(아파트·빌라 등)에 대한 임차권등기명령이 신청된 부동산 수는 전국 2682건으로 지난해 2월(616건) 대비 4배 이상 늘었다. 수도권(서울·경기·인천)에서만 2217건 신청됐다. 임차권등기명령 제도는 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 구제하기 위한 장치다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "공시가격과 전세가율이 떨어지면서 전세보증보험 가입 가능 금액이 낮아질 전망"이라며 " 보증보험 가입이 어려워지면 다음 전세세입자를 구하기 힘들어진다"고 했다. 이어 "현금 여유가 없는 임대인은 전세 보증금을 돌려주지 못해 다음 전세세입자가 구해지기 전까지 보증금을 돌려받지 못하는 악순환이 생길 수 있다"고 말했다.

또 "장기적으로는 전세가율이 낮아져 전세보증금의 미반환 위험이 줄어들 순 있겠다"면서도 "올해 전세가 만기인 연립, 다세대주택의 전세 임대인과 세입자는 보증금 반환에 특별한 주의가 필요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

부동산업계 관계자는 "공시가를 대폭 낮춰 종합부동산세 부담이 줄어들면 아파트 주인들은 살리고 빌라 주인들만 잡겠다는 것"이라며 "역전세가 늘어나면 사회적 갈등으로까지 번질 수 있다"고 우려했다.

 

 

정부가 공동주택 공시가격을 대폭 내리면서 빌라 임대인들의 발등에 불이 떨어졌다. 보증보험 가입 기준이 까다로워졌는데, 보증기준인 공시가까지 크게 내리면서 빌라 시장이 '역전세 초비상'에 걸렸다.

 

24일 국토교통부에 따르면 수도권 빌라 공시가격은 전년 대비 평균 6.0% 내렸다. 전국 공동주택 공시가격이 18.61% 내린 것에 비하면 적지만 연립·다세대주택 등 '빌라'는 전세가율이 높은 특성이 있다. HUG 전세보증보험 가입을 못하거나 반전세로 전환해야하는 경우도 많아질 수 있다.

정부는 앞서 '전세 사기 방지 대책'을 내놨다. 오는 5월부터 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 조정했다. 주택 가격을 산정할 때 삼는 기준은 공시가격의 150%에서 140%로 낮췄다. 공시가 1억원 집의 전세보증가입 최대 금액이 1억5000만원에서 1억2600만원으로 낮아진다. 여기에 공시가 추가 하락으로 '다음 전세계약'에서 임대인의 부담이 더 커지게 됐다.

공시가가 하락하면 전세보증금도 그에 맞춰 떨어진다. 보증보험에 가입할 수 있는 금액이 줄어드니 그 이상 전세보증금을 받을 명분이 없다. 보증금 중 일부가 보험에 가입되지 않는다는걸 받아들일 세입자가 많지 않기 때문이다. 전세사기 사례가 늘어 세입자의 불안감은 더 커졌다. 결국 보증금을 줄인만큼 일부는 월세로 받는 선택이 많아질 것으로 보인다.

그렇게 한다 하더라도 집주인들은 당장 목돈을 구해야 해 불만이고, 세입자들은 월세부담이 생겨 불만이다. 공시가 하락으로 전세금 반환보증 가입이 더 어려워져 임차인의 권리가 보호받기 어려워질 것이라는 분석도 나온다. 하지만 국토부는 전세가율이 높더라도 보증금을 월세로 전환하면 보증가입이 가능해 큰 문제가 없다는 입장이다.

부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과 올 하반기에 만기 예정인 빌라 전세 계약 중 기존과 동일한 전세금으로 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 주택은 71%에 달한다. 빌라 평균 공시가가 6% 내렸다는 점을 감안해도 재계약 불가 비율은 60%를 넘길 전망이다.

돌려줘야할 보증금 금액이 갑자기 커지면서 보증금을 마련해 돌려주지 못한 '갭투자 임대인'과 임차인 간 갈등 사례도 증가할 것으로 보인다. 실제로 임대보증금 반환 연기 방법을 컨설팅하는 변호사가 생길만큼 시장 불안감이 커지고 있다.

대법원 등기정보광장 부동산 등기 신청현황에 따르면 지난달 한 달간 집합건물(아파트·빌라 등)에 대한 임차권등기명령이 신청된 부동산 수는 전국 2682건으로 지난해 2월(616건) 대비 4배 이상 늘었다. 수도권(서울·경기·인천)에서만 2217건 신청됐다. 임차권등기명령 제도는 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 구제하기 위한 장치다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "공시가격과 전세가율이 떨어지면서 전세보증보험 가입 가능 금액이 낮아질 전망"이라며 " 보증보험 가입이 어려워지면 다음 전세세입자를 구하기 힘들어진다"고 했다. 이어 "현금 여유가 없는 임대인은 전세 보증금을 돌려주지 못해 다음 전세세입자가 구해지기 전까지 보증금을 돌려받지 못하는 악순환이 생길 수 있다"고 말했다.

또 "장기적으로는 전세가율이 낮아져 전세보증금의 미반환 위험이 줄어들 순 있겠다"면서도 "올해 전세가 만기인 연립, 다세대주택의 전세 임대인과 세입자는 보증금 반환에 특별한 주의가 필요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

부동산업계 관계자는 "공시가를 대폭 낮춰 종합부동산세 부담이 줄어들면 아파트 주인들은 살리고 빌라 주인들만 잡겠다는 것"이라며 "역전세가 늘어나면 사회적 갈등으로까지 번질 수 있다"고 우려했다.

 

출처: 머니투데이, 부산일보, 경향신문, 이데일리, 한국일보