아파트 전세대란? 부동산가격 향후 전망?

 “하반기 입주 예정 물량이 많아 전세물건이 쏟아지면서 30평형대 전세가 1억원대 후반에도 나오고 있어요. 신축 아파트 전세가가 내려가면서 선호도가 낮은 구축의 가격은 더욱 하락하고 있습니다.” (경기 양주시 A공인중개사무소 관계자)

부동산 시장의 침체 분위기 속에서 전세도 약세를 면치 못하고 있다. 신규 전세수요가 쪼그라들면서 전세 물량은 1년새 두 배 이상 늘었고 전셋값은 매주 최대 낙폭 기록을 갈아치우며 하락하고 있다. 이에 전세가격을 낮추고도 세입자를 구하지 못하는 집주인이 속출하고 있다. 특히 입주 물량이 몰리는 지역을 중심으로는 ‘역전세난’ 우려가 확산되는 분위기다.

1일 부동산빅데이터업체 아실이 집계한 수도권의 아파트 전세 물건은 지난달 30일 기준 10만8042건으로 한 달 전(9만2479건)보다 16.8% 늘었다. 1년 전(5만1877건)과 비교하면 무려 108.3% 늘어난 수치로 정부가 허위 매물 과태료 부과를 시행한 2020년 8월 이후 가장 많다. 특히 서울의 아파트 전세 물건 수는 지난달 말 처음으로 4만건을 돌파했다. 서울 아파트 전체 170만채 가운데 약 2.4%에 해당하는 물량이다.

전세 물건이 적체되다 보니 가격 하락세도 뚜렷하다. 한국부동산원 집계 기준 수도권 아파트 전셋값은 올해 1월 말 하락 전환한 뒤 36주 연속 내림세다. 지난달 26일에는 전주 대비 0.28% 하락하며 해당 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다.

최근 전세시장 침체는 신규 임차 수요가 줄어든 영향이 크다고 업계는 분석한다. 금리인상 여파로 전세대출 이자 부담이 늘면서 갱신·월세 계약을 선호하는 분위기가 굳어졌고 신규 수요가 없다 보니 급매물 위주의 하락 거래만 간헐적으로 이뤄지고 있다는 것이다.

상황이 이렇다 보니 신축 아파트 입주 물량이 몰리는 지역에선 집주인이 경쟁적으로 임대보증금을 낮추며 세입자 모시기에 나서고 있어 전세 시세가 곤두박질치는 모양새다.

실제 양주시의 경우 국민평형인 전용면적 84㎡ 신축 아파트 전세 물건이 1억7000만원대부터 나와 있다. 양주시에선 이달 1859가구 규모의 옥정신도시2차 노블랜드 프레스티지가, 다음달 804가구 규모의 옥정신도시 대성베르힐이 입주하는 등 올해 4분기에만 5817가구가 집들이를 한다. 새 아파트 전세 물건이 쌓이자 인근 구축의 경우 전용 84㎡를 1억3000만원 선에서도 구할 수 있게 됐다.

인천 서구 검단신도시 인근에도 8000여가구가 입주를 대기하고 있어 서구 일대 전세 시세가 고꾸라지는 분위기다. 신안인스빌 어반퍼스트의 경우 입주 4개월차에 접어들지만 전체 1073가구 가운데 4분의 1인 279가구가 여전히 전세 물건으로 나와 있다. 전용 84㎡의 전세 실거래가는 최저 2억원부터 형성돼 있다.

현지 중개업계 관계자는 “출회된 전세 물건이 쉽게 소진되지 않고 있다”면서 “내년에도 대단지 입주물량이 쏟아질 예정이라 세입자 구하기는 더 어려워질 것”이라고 했다.

서울도 상황이 다르진 않다. 구로구의 경우 이달 2205가구 규모의 고척아이파크 입주를 앞두고 그 여파가 확산되며 매매와 임대차 모두 거래절벽 상태다. 지난달 입주를 시작한 동대문구 용두동 래미안 엘리니티는 전용 84㎡ 기준 전세 시세가 7억원까지 떨어졌다. 입주 초 실거래가는 9억원이었다.

서대문구에서는 10월 서대문 푸르지오 센트럴파크(832가구), 11월 힐스테이트 홍은 포레스트(623가구), 12월 e편한세상 홍제 가든플라츠(481가구) 등이 입주할 예정이다. 이들 단지의 전용 84㎡ 전세 호가는 6억5000만원부터 시작한다. 인근 준공 5년 이내 대단지인 북한산더샵이 올해 1월 8억원, 홍제센트럴아이파크가 7월 9억원에 각각 세입자를 구했던 것과 비교하면 낮은 가격이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “계약 갱신과 월세 선호로 전세 거래부진이 이어지는 가운데 매물이 쌓이는 수도권 외곽을 중심으로 가격 조정이 이뤄지는 분위기”라며 “신규 아파트 입주가 집중되는 곳은 기존 주택 매도 지연에 따른 미입주나 역전세 현상이 나타날 수 있다”고 말했다.

 

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울 아파트 전세 매물이 2년2개월 만에 4만건을 돌파한 것으로 나타났다. 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)  시행 이전 물량을 회복한 것이다. 매매로 내놔도 집이 팔리지 않자 전세로 돌리는 집주인이 늘어난 것으로 분석된다.

30일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난 29일 기준으로 서울의 아파트 전세 매물수는 4만12건을 기록했다. 서울 아파트 전세 매물수가 4만건을 넘어선 것은 임대차2법 시행 전인 2020년 7월25일(4만324건) 이후 약 2년2개월 만에 처음이다.

2020년 초 5만건을 웃돌던 서울 아파트 전세 매물은 지난 2020년 7월 말 임대차2법 시행 이후 급격히 줄기 시작했다. 그해 말에는 1만건을 밑돌 정도(2020년 10월5일 8313건)로 매물 실종 사태를 겪었다.

작년 상반기 2만대를 회복한 후 올해 상반기엔 3만건 안팎을 유지하다가 지난 8월 이후 급증했다. 두 달 전(3만1909건)에 비해 25.3%나 늘었다.
 
시장에서는 고금리 여파로 전세 수요가 줄어든 데다 주택시장의 거래절벽 현상이 심화하자 집주인들이 집 팔기를 포기하고 전세로 돌리는 경우가 늘어나면서 매물이 급증한 것으로 분석하고 있다.
 
KB국민은행 통계 자료를 통해서도 매수자 우위의 전세 시장이 형성됐음을 알 수 있다. 9월 서울 아파트 전세수급지수는 93.3으로 8월(108.9)보다 15.7포인트 떨어졌다.

서울 전세수급지수가 100아래로 떨어진 것은 2019년2월 이후 처음이다. 전세수급지수는 기준선(100)보다 낮을수록 집을 구하려는 세입자보다 세를 놓으려는 집주인이 많다는 것을 의미한다.

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 포함한 임대차 2법이 시행된 지 2년이 지났다. 이 기간 동안 수도권 아파트 전셋값이 평균 19% 오르는 동안 월셋값은 28%가 오른 것으로 나타났다. 같은 기간 전세 거래가 4% 감소한 반면 월세 거래는 46% 증가해 전세의 월세화가 두드러지게 나타났다는 평가다. 사진은 1일 오후 서울 시내 한 공인중개사 사무실에 붙은 월세 안내문 모습. 2022.08.01. livertrent@newsis.com

전세가격 역시 약세를 보이고 있다. 한국부동산원 집계 결과 9월 넷째주(26일 기준) 서울 아파트 전세가격은 0.18% 떨어져 지난주(-0.16%)에 비해 하락폭이 확대됐다.  

고종완 한국자산관리연구원장은 "인구 이동 자체가 많이 줄어든데다 전세 수요가 월세 시장으로 이동하면서 분산된 측면이 있다"며 "또 집을 내놔도 장기간 팔리지 않자 집주인들이 보유 주택을 전세로 돌리는 것도 최근 나타나는 전세 매물 급증의 원인으로 보인다"고 설명했다.

시장에서는 당분간 전세시장 약세가 이어질 가능성이 높다는 예측이 지배적이다. 문제는 전세시장 약세가 심화할 경우 역전세난이 본격화할 수 있다는 것이다. 세입자가 나가면 보증금을 돌려줘야 하는데 전셋값이 하락하면 이전에 받았던 전세금보다 가격이 낮아져 집주인은 차액을 마련해야 하기 때문이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "계약 종료 때 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 있는 깡통전세가 늘고 있다"며 "수도권에서도 입주 10년이 넘는 구축을 중심으로 전세가율이 80%를 초과하는 아파트들도 있어 세입자들의 주의가 요구된다"고 말했다.

 

전세가격이 급등하며 ‘대란’이 발생할 것으로 우려되던 아파트 전세 시장이 오히려 침체에 접어들고 있다. 이번 주 전국 및 수도권 아파트 전세가격은 약 10년 만에 최대 폭으로 하락했고 수도권 전세 매물은 최근 1년 사이 두 배로 증가했다. 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 커지자 임차인들의 전세 기피 현상으로 전셋값이 하락해 집주인들이 전세 보증금을 돌려주기 어려워지는 ‘역전세난’이 심화할 것으로 전망된다.

◇전국 전셋값 10년 만에 최대 하락=30일 한국부동산원 통계에 따르면 이번 주(26일 기준) 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.21% 하락해 2012년 5월 둘째 주 관련 조사가 시작된 이래 약 10년 만에 가장 큰 하락률을 기록했다. 수도권과 지방 아파트 전세가격 또한 각각 0.28%와 0.15% 하락하면서 모두 통계 집계 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울(-0.18%)은 2019년 2월 셋째 주(-0.22%) 이후 약 3년 반 만에 최대 낙폭을 보였다.

매물 적체도 완연하다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 전국 아파트 전세 매물은 16만 9660건으로 1년 전인 지난해 9월 30일(8만 3229건) 대비 8만 6431건(103.8%) 늘었다. 최근 1년 동안 수도권 아파트 전세 매물 역시 5만 1877건에서 10만 8042건으로 늘어나면서 두 배가 됐다.

이는 이자 부담이 커지면서 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어났기 때문으로 분석된다. 이날 금융감독원에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행)의 전세자금대출 금리(변동금리 기준)는 3.73~6.43%로 상단이 6%를 웃돌고 있다. 반면 KB국민은행이 산출한 전월세 전환율은 △서울 3.24% △경기 4.05% △인천 4.59% 등 전세자금대출 금리에 비해 많게는 2%포인트 이상 낮은 상황이다.



김준형 명지대 부동산학과 교수는 “매매 시장과 맞물려 있는 전세 시장은 가격 하락에 복합적 요인이 있지만 가장 근본적인 원인은 전세 수요가 월세로 빠져나가는 것”이라며 “내년 상반기까지 금리 인상이라는 거시 변수가 매매·전세 시장을 좌우하는 상황이 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “전세대출 금리가 급등하면서 임차인은 월세를 선호할 수밖에 없는 구조”라며 “전월세 전환율이 오르기 전까지 전세가격 하락은 지속될 것”이라고 말했다.

◇전셋값 급락에 ‘깡통 전세’ 우려 커져=특히 입주 물량이 집중된 일부 지역에서는 최근 1년 사이 전세가격이 30%까지 하락하는 모습이다. 경기 수원시 영통구 망포동 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84.88㎡는 8월 5억 3000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 지난해 5월 8억 원에 전세 거래가 이뤄진 것과 비교하면 2억 7000만 원(33.8%) 떨어졌다. 인근 공인 중개 업소 관계자는 “최근 계약은 갱신이 아닌 신규 계약”이라며 “인근 지역에 입주 물량이 몰리며 지난해 높게는 8억 원까지 갔던 시세가 5억 원 초반대로 내려왔다”고 말했다. 이 단지에서 약 4㎞ 거리의 수원 팔달구 매교동에는 올 7월 ‘매교역 푸르지오 SK뷰(3603가구)’, 8월 ‘힐스테이트 푸르지오 수원(2586가구)’이 입주했다.

최근 6개월 동안 9453가구가 입주한 인천 서구의 전세가격 하락세도 가파르다. 인천 서구 당하동 ‘검단 힐스테이트 6차’ 84.98㎡ 전세 실거래가는 지난해 8월 4억 원에서 올해 4월 3억 4000만 원, 5월 3억 1500만 원으로 연거푸 떨어졌다. 인근의 공인 중개 업소 관계자는 “최소 3억 5000만 원에서 3억 7000만 원이던 시세가 최근 3억 원에 근접했다”며 “검단신도시 내 입주 물량이 많아 집주인들도 어쩔 수 없이 호가를 낮추는 분위기”라고 말했다.

전문가들은 급격한 전세가격 하락세가 이어질 경우 ‘깡통 전세’ 등이 발생할 수 있다고 경고한다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “상당한 수준으로 올랐던 전세가격이 떨어지는 것은 세입자들의 주거 안정에 도움이 돼 긍정적인 측면이 있다”면서도 “급격한 가격 하락이 계속되면 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’ 등이 발생할 우려가 있어 전세 시장의 연착륙을 유도할 필요가 있어 보인다”고 말했다.

출처: 헤럴드경제, 뉴시스, 서울경제