세입자-전세금-세입금-묵시적계약갱신 잘 알아야겠죠?

"개인 사정이 생겨 전세 기간 중 이사를 해야 할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말했더니 계약 해지에 동의했습니다. 문제는 제가 계약 기간을 채우지 않았기 때문에 신규 세입자를 구해오면 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 원칙적으로 집주인이 신규 세입자를 구해야 하는 것이 맞지 않나요?"

신규 세입자를 구하는 일을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 생기는 경우가 있습니다. 계약 기간을 다 채운 후 이사를 하면 신규 세입자를 구하는 건 온전히 집주인 몫이지만, 계약 기간 중 세입자가 먼저 계약 해지를 요구한다면 상황은 간단치 않습니다.

예컨대 집주인 A씨와 세입자 B씨가 전세 계약을 맺었습니다. 기본적으로 B씨는 2년을 채워 거주해야 합니다. 하지만 B씨에게 사정이 생겨 2년을 채우지 못하고 나가게 됐습니다. 이 경우 집주인 A씨가 '신규 세입자를 구해오라'고 조건을 내세우면 B씨는 계약 해지를 위해 따르는 경우가 이에 해당합니다.

집주인의 '신규 세입자를 구해오라'는 요구는 정당한지 살펴보겠습니다. 방금 사례와 같이 세입자가 기존 계약 기간인 2년을 채우지 못하고 이사를 하는 경우, 즉 세입자가 계약을 중도에 해지해달라고 요구하는 경우엔 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 요구할 수 있습니다.

2년을 거주한 이후 새로운 조건으로 재계약이 맺어진 경우에도 마찬가지입니다. 이 역시 집주인과 세입자는 계약 기간을 준수해야 하는데 세입자가 계약 기간 중 계약 해지를 원하면 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 합의 조건으로 내세워도 법률상 문제가 없습니다.

하지만 세입자가 계약 기간 중 중도 해지를 원하더라도 집주인이 합의 조건을 걸 수 없는 경우가 있습니다. 대표적으로 묵시적 계약 갱신입니다. 묵시적 계약 갱신이란 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(구법 1개월 전)까지 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 조건에 대해 합의가 없었을 경우 기존 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 연장된 것을 말합니다.

주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조의2 제1항과 제2항에는 '묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있다', '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있습니다.

묵시적 계약 갱신 기간에는 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 계약을 해지할 때도 집주인과 합의가 필요하지 않습니다.

세입자가 갱신 요구권을 사용했을 때도 계약 중도 해지에 대한 책임을 지지 않습니다. 주임법 제6조의3 제4항에는 '계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 제6조의 2는 묵시적 갱신 시 임대차 해지 규정을 말합니다.

갱신 요구권을 사용한 갱신 기간에도 묵시적 갱신 때와 동일하게 세입자는 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

가끔 세입자가 계약 기간을 모두 채웠거나 법률상 문제없는 중도 해지임에도 집주인이 "신규 세입자가 구해지면 전세금을 돌려주겠다"고 주장하는 경우가 있습니다.

세입자의 계약 해지 사유가 법률상 문제없는 상황이라면 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없습니다. 그런데도 신규 세입자가 들어와야 한다는 것을 핑계로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환소송으로 대응해야 합니다.

전세금 반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다.

 

서울 노원구에 전세로 거주하고 있는 박모씨는 전세 계약 종료 기간을 채 한 달 남겨놓은 상태에서 갑자기 집주인이 전세금 인상을 요구해 곤혹스러운 상황이다.

그간 집주인은 박씨에게 전세금 인상에 대한 아무런 말이 없었기에 박씨로서는 묵시적으로 전세 계약 갱신이 된 줄 알았는데 상황이 급변한 것이다. 우선 박씨가 집주인의 전세금 증액요구를 거절할 생각이지만 집주인이 명도소송을 제기할까봐 고민이 깊다.



이처럼 집주인의 급작스러운 전세보증금 증액요구에 마음고생 하는 세입자들이 많다. 집주인은 재계약 시 세입자에게 보증금 증액요구를 할 권리가 있다. 다만 전세금 증액요구를 계약 기간이 두 달(2020년 12월 이전 계약은 한 달)도 채 남지 않은 시점에서 했다면 문제가 된다.

13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “집주인이 세입자에게 전월세 증액요구를 할 때는 법률상 정해진 기간 안에 해야 한다”며 “2020년 12월 이후 임대차계약(신법계약)은 전월세 기간이 끝나기 2개월 전까지, 2020년 12월 이전 계약(구법계약)은 1개월 전까지 계약 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 해야 한다”고 말했다.

엄 변호사는 “만약 전세 계약 만기(신법계약)가 두 달도 채 남지 않은 기간이라면 법률상 묵시적 갱신이 된 상태기 때문에 세입자가 전세금 증액요구를 거절하더라도 집주인은 명도소송을 제기할 수 없다”고 강조했다.



명도소송은 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송이다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 계약갱신 기간을 규정하고 있다. 집주인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혀야 한다.

만약 계약이 끝나기 2개월 전까지 연장을 거절한다는 의사를 밝히지 않으면 기존계약과 동일한 조건으로 연장됨을 의미하는데 이것이 일명 ‘묵시적 갱신’이다.

엄 변호사는 “묵시적 갱신이 된 경우 임대차 존속기간을 법률상 2년으로 본다”며 “따라서 세입자는 2년 동안 임대차 보호를 받을 수 있고 갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 묵시적 갱신 기간이 끝날 때 갱신요구권을 1회 사용해도 문제가 없다”고 조언했다. 즉, 총 6년을 전세로 살 수 있는 것이다.

만약 집주인이 사정상 전월세 증액이 필요할 경우에 대해 엄 변호사는 “집주인이 세입자에게 안전한 전월세 증액요구를 하려면 법률상 정해진 계약 변경 가능일인 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야한다”고 조언했다.

특히 “전월세 증가 폭은 최대 5%를 넘기지 않도록 주의하고 전월세를 증액한 후 1년 내에는 증액할 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 당부했다.

상가건물임대차 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 계약갱신을 청구할 권리가 있고, 임대인은 임차인의 월세지급 3회 연체 등 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없으며, 이를 통해 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있다.

참고로, 임차인의 계약갱신청구권에 대한 더 자세한 사항은, 필자가 2022년 6월 18일자에 작성한 “[김용일의 부동산톡] 상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권”에서 확인할 수 있다.

그런데 임차인의 위와 같은 권리는 자동으로 인정받는 권리가 아니라, 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 하겠다는 의사표시를 해야만 인정받을 수 있는 권리이다.

만일 임차인이 위 기간 사이에 아무런 의사표시를 하지 않는다면 어떻게 될까?

이때 임대인이 계약을 종료하고 싶다면, 임대인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임차인에게 계약갱신을 거절하겠다는 취지의 통지를 한면 된다. 그러면 기존의 임대차계약은 기간만료로 종료된다.

그러나, 임대인이 위 기간 내에 위와 같은 계약갱신 거절의 통지를 하지 않고, 임차인 역시 위 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 임대인 임차인 쌍방 모두 묵시적으로 계약갱신을 원했던 것으로 간주되고, 계약은 자동으로 연장된다. 묵시적 갱신은 최초 임대차계약 시점부터 10년이 넘었어도 인정될 수 있다(대법원 2009다64307 판결).

임대차조건과 관련해서는, 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 보증금과 월세 조건은 종전과 동일하게 되는 것이 원칙이다.

그런데, 묵시적 갱신이 될 때 얼마의 기간이 자동으로 연장되는지는 상가임대차보호법이 적용되는지 여부에 따라 각각 달라진다.

상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신으로 연장되는 임대차기간은 종전 임대차계약 기간이 몇년이었는지에 관계없이 무조건 1년이 된다(제10조 제4항). 따라서, 임대인은 위 1년의 갱신되는 기간 중 임대차계약을 해지할 수 없고, 1년을 보장해 주어야 한다. 그러나, 묵시적 갱신이 되어 1년이 보장되는 것은 임차인을 위한 제도이므로, 임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 임차인이 계약을 해지하면 임대인이 해지통고를 받을 날부터 3개월이 지났을때 계약 해지의 효력이 발생한다.

참고로, 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용된다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계이다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것이다.

서울을 기준으로 하면 2019.4.2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약의 환산보증금이 9억원 이하일 경우 상가임대차보호법의 적용을 받고, 위에서 설명한 묵시적 갱신의 법리가 적용된다.

 

 

출처: 한국경제, 데일리한국, 이데일리