빌라왕 방지 공인중개사법 통과되나? 그리고 현장의 반대 목소리는? 공인중개사없이 직거래할때 주의점은?

임대인 동의하에 공인중개사가 부동산 임대차와 관련된 정보를 취득할 수 있도록 하는 공인중개사법 개정안이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 문턱을 넘는데 실패했다.

여야는 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 5인까지로 제한하고 감정평가사 취소 요건을 금고 이상의 형 2회에서 1회로 강화하는 개정안에는 합의하는 데 성공했다.

 

국회 국토교통위원회는 17일 오후 국토법안심사소위원회를 열고 공인중개사법 일부개정법률안과 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 일부개정법률안 등을 심사했다.

허종식 더불어민주당 의원이 대표발의한 공인중개사법 개정안과 같은 당 서영교 의원이 대표발의한 공인중개사법 개정안이 계류됐다. 해당 개정안들은 중개업자가 임대차 정보제공을 요구할 수 있도록 해 임차인의 권리 보호를 두텁게 한다는 내용을 골자로 한다.

앞서 해당 법안들은 최근 '빌라 사기꾼', 일명 빌라왕의 전세사기 사건이 이어지면서 피해 재발을 막기 위해 발의됐다.

국토위는 행안위에 계류 중인 지방세징수법과 최근 정부가 국회에 제출한 주택임대차보호법 개정안 통과 후에 추이를 보고 추후 논의를 이어나가기로 했다.

지방세징수법과 주택임대차보호법 모두 최근 논란이 된 빌라왕 사건 이후 전세사기 보완대책으로 제시된 바 있다. 지방세 징수법은 임차인과 공인중개사가 임대인 동의 없이 미납국세 및 미납지방세 열람을 신청하게 하는 내용을 골자로 한다. 주택임대차보호법은 납세 증명서 제시 요구권을 신설하는 내용이다.

이외의 공인중개사법 개정안들은 이날 대안 통과됐다. 지금까지는 제한없이 채용하던 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 5인까지로 제한을 두기로 했다. 중개과정에서 중개보조원과 공인중개사를 구분하고 부동산 거래 질서를 확립하기 위함이다.

여야는 논의 과정에서 중개보조원 수 제한을 두고 이견을 보인 것으로 전해졌다.

국토위는 이날 △부동산거래신고법 △건축물관리법 △감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감평법) △공인중개사법 등 42개 안건을 논의했다.

감정평가사 자격 취소 요건을 금고 이상의 형 2회에서 1회로 바뀌는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 개정안도 여야 합의가 이뤄졌다.

이외에도 김학용 국민의힘 의원이 대표 발의한 공인중개사 개정안, 같은 당 홍석준 의원이 대표 발의한 부동산 거래신고법 개정안 등이 여야 간 합의에 이르렀다.

한편 이날 논의 예정이었던 △부동산투자회사법 개정안 △도심융합특구 조성 및 육성에 관한 특별법안 △용산공원 조성 특별법 일부개정법률안 △도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안 △해외건설 촉진법 일부개정법률안 등은 다음 소위로 논의가 미뤄졌다.

 

“시세보다 훨씬 저렴하게 매매된 기록이 나오면 인근 주민들이 ‘이 가격에 계약하면 어떻게 하냐’고 항의전화가 오는 경우가 많다. 이런 매물 중 ‘초급매’로 나온게 아니라면 공인중개사들도 모르게 진행된 직거래인 경우가 대부분이다.”(서울 은평구 공인중개사 A씨)

집값이 하락한 지난 해 연말 서울 아파트 매매에서 직거래 비중이 급증한 가운데 일선 공인중개사들도 부담을 호소하고 있다. 직거래는 비용 절감·절세라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있지만 악용되면 시장 교란이라는 부작용을 낳을 수 있기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 지난 해 11월 첫주 하락률 0.38%를 시작으로 12월 마지막주 하락률 0.74%까지 7주 연속 하락폭이 확대됐다. 이 기간 서울 아파트 매매에서 직거래 비중은 전년 같은 기간 직거래 비중의 2배를 넘었다.

 

직거래·중개거래 구분 신고가 이뤄진 첫 달인 2021년 11월 서울 아파트 매매에서 직거래 비중은 9.5%로 집계됐다. 지난 해 11월엔 직거래 비중(30.0%)이 전년 동기 대비 20.5%포인트 증가했다.

지난 해 12월 직거래 비중은 21.5%였다. 전년 동기의 12.5%와 비교하면 1년만에 직거래 비중이 10%포인트 가까이 증가했다. 반면 서울 아파트 매매가격이 보합세를 보인 지난 해 4월의 경우 직거래 비중이 8.4%까지 떨어졌다.

부동산 업계에서는 집값 하락 추세가 지속되면 아파트 매매에서 직거래가 차지하는 비중이 더욱 높아질 것으로 보고 있다. 가족 등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30%와 3억원 중 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 인정돼 증여세를 내지 않아도 되기 때문이다.

실제로 직거래 매매 가격이 공시가격보다 낮은 경우도 연말에 집중됐다.

집토스에 따르면 지난 해 4분기 공시가격보다 낮게 이뤄진 서울 아파트 직거래는 28건으로 집계됐다. 2분기 16건과 비교하면 두 배 가까이 늘었고, 3분기 9건 대비 세 배 넘게 증가했다. 여기에 서울주택도시공사(SH공사)가 서울 외곽 지역을 중심으로 임대 매입을 진행한 것도 직거래 물량 증가에 영향을 끼친 것으로 보인다.

 

김제경 투미컨설팅부동산 소장은 “상승장 때에는 3억원을 낮게 거래해도 과거 시세 대비 높은 가격에 증여가 이뤄지지만 지금처럼 시장이 침체됐을 때에는 증여에 유리하다”고 밝혔다.

직거래는 매매 과정에서 공인중개사 없이 매도인-매수인을 통해 거래되는 방식이다.

중개거래의 경우 공인중개사가 주소, 면족, 용도 등 기본적인 사항과 주택 내부상태, 입지조건, 누수, 채광, 소음 등을 확인한 중개대상물확인설명서를 작성한다. 공인중개사 입장에서는 훗날 매물에 하자가 발생하면 법적 책임을 질 가능성이 있는만큼 꼼꼼하게 점검하게 된다.

부동산업계에서는 직거래는 이같은 과정이 생략되는만큼 현장 답사가 반드시 이뤄져야 하고 계약서에 ‘추후 하자 발생시 보상한다’는 내용도 포함시켜야 한다고 조언한다. 한국공인중개사협회 관계자는 “직거래의 문제는 잘못된 거래로 매수인이 손해를 볼 가능성이 있다는 점인데, 이는 직거래 자체의 문제라기보다 일반인이 전문성을 갖추고 거래하기 어렵기 때문”이라며 “기본적인 권리 분석 능력을 갖추고, 계약 체결 이후에도 권리변동이 발생할 수 있으니 관련 특약을 삽입하고 잔금 전까지 계속해서 등기부등본을 확인해야 한다”고 밝혔다.

요즘과 같은 부동산 시장 침체기에 직거래는 자칫 부동산 시장을 교란할 수도 있다는 지적이 나온다. 시장에 나오지 않은 매물의 가격이 자칫 시세로 여겨질 수 있기 때문이다.

국토교통부 역시 지난 해 말 “공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄지는 부동산 거래행위 중 편법증여·명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중적으로 단속한다”고 밝힌 바 있다. 김 소장은 “초급매도 아닌데 시세보다 3억~5억원 저렴하게 거래됐다면 증여세를 줄이기 위한 목적”이라며 “이같은 거래는 정보의 편향성 때문에 시장의 혼란을 부추길 수 있다”고 지적했다.

 

 

내 가구·인테리어업계 1위 한샘은 2002년 상장 후 처음으로 지난해 217억원의 영업손실을 기록했습니다.

현대리바트도 2012년 현대백화점에 인수된 뒤 지난해 처음 적자를 냈고, 2018년 신세계그룹에 편입된 까사미아도 편입 후 가장 큰 적자 규모를 기록했습니다.

부동산 경기가 얼어붙으며 집을 구하지도, 이사를 가지도 않은 결과입니다.

<권일 리서치팀장 / 부동산인포> "주택시장이 침체되다 보니까 주거 이전이라든지 주택 매매가 이뤄지지 않고 있기 때문에 가구 수요라든지 인테리어 수요가 줄어들고 있습니다."

공인중개사들도 시장을 떠나고 있습니다.

한국공인중개사협회에 따르면 작년 12월 영업을 중단한 중개업소는 2,072곳으로 최근 5년 내 최대치였던 반면, 개업한 곳은 1,280곳에 그쳤습니다.



<이종혁 / 공인중개사협회장> "어려운 상황이라는 건 확실하죠. 전체적으로 사실은 거의 손을 놓고 있는 상황이어서…"

포장이사·입주 청소 업체들도 일거리 찾기가 하늘의 별 따기인 상황.

여기다, 각종 지표를 보면 당장 반전은 어려운 실정입니다.

계속되는 집값 하락에 지난달 서울 아파트 거래량은 1,246건으로, 작년 1월 5,764건, 재작년 1월 6,508건의 1/5 수준입니다.

<김인만 소장 / 김인만부동산연구소> "금리가 언제 인하로 돌아설지도 모르고, 2~3년 정도는 이런 보합세가 더 이어질 가능성이 높습니다."

정부의 규제 완화로 집값 낙폭이 다소 줄었다지만 크게 하락하다가 잠깐 회복하는 효과에 그칠 것이란 시각이 우세해 이들 업계의 어려움은 이어질 전망입니다.

 

 

앞으로 부동산 거래신고 시 기재하는 계약체결일의 기준이 ‘가계약금 입급일’로 보다 명확해질 전망이다. 정부는 부동산 거래계약신고서 유의사항에 거래신고 기한의 시작점이 되는 계약체결일에 대한 설명을 추가하겠다는 계획이다. 그간 공인중개사들 사이에서 ‘계약서 작성일’을 계약체결일로 혼동하는 경우가 많아 이를 명확화해야 한다는 민원이 잇따르자 정부가 조치를 취한 것으로 풀이된다.

20일 국토교통부에 따르면, 부처는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 일부개정령안’을 마련하고 지난 14일 입법예고했다. 이는 부동산거래계약신고서 유의사항에 ‘계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그 날을 거래계약의 체결일로 본다’는 문구를 추가하는 것이 골자다.

민법상 계약체결일은 계약서 작성일·교부일이 아닌 거래 당사자 간 계약의 중요사항이 합치된 날을 의미한다. 그러나 시장에서는 관례적으로 계약서를 쓴 날짜를 기준으로 신고기한을 계산해 과태료 처분을 받는 경우가 많았다. 현행법에 따르면 계약체결일로부터 30일 이내 거래신고 하지 않으면 500만원 이하, 거짓신고로 분류되면 취득가액의 2% 이하의 과태료 처분을 받는다. 이에 따라 정부는 계약체결일 기준을 거래신고서에 명시해 혼선을 막겠다는 목표다.

국토부 관계자는 “중개거래 신고의무자인 공인중개사들로부터 계약체결일에 관한 민원이 많았다. 법제처 법령해석 및 권익위원회 민원 제기 등도 있어 적극행정 차원에서 거래신고서 유의사항에 계약체결일 기준을 표시하는 것”이라며 “시장에서는 계약서 쓴 날짜를 계약체결일로 보면 되지 않냐고 하지만 민법이나 판례들을 보면 계약금을 10%만 선지급한 경우도 계약이 체결된 것으로 본다”고 입법 취지를 설명했다.

실제로 지난 2006년 대법원 판례와 2021년 법제처 해석에서는 ‘가계약금을 입금한 날짜’가 거래 계약이 체결된 날짜라고 결론났다. 판례에선 가계약금 지급 뿐 아니라 계약의 주요 부분까지 합치가 돼야 한다는 단서를 달았다.

다만 현장에선 이 같은 정부의 입법 움직임에 불만의 목소리가 나온다. 공인중개사협회 관계자는 “가계약을 본계약으로 볼 수 있는지 자체가 문제”라며 “가계약금을 지급해도 본계약으로 연결되지 않는 경우도 있는데 (가계약금 지급일을 계약체결일로 규정하는 건) 중개현장을 모르고 하는 행정”이라고 비판했다.

이어 “현장에서 가계약을 하는 이유는 굉장히 다양하다. 집주인에게 아직 동의를 받지 못한 경우도 있고, 가계약금을 받아놨다가 임대인의 의사변경으로 계약이 취소되는 경우도 있다”며 “가계약을 한 것 만으로 거래신고한다면 과연 구두상으로 얼마를 주고 받겠다고 한 부분이 정확한 신고금액이 될 수 있는가 의문이다. 나중에 (거래금액이) 수정될 수 있기 때문”이라고 덧붙였다.

이 관계자는 또 “신고금액이 바뀌면 수정신고를 해야하는데 이렇게 되면 정확한 시세가 아니라 시장 왜곡이 있을 수 있다”며 “정부에서는 가격을 띄우기 위해 일부러 허위가격으로 올린 것 아니냐고 오해를 하는 경우도 있어 중개현장에서 볼멘소리가 나오는 건 사실”이라고 토로했다

 

출처: 연합뉴스, 뉴스1, 뉴시스, 이데일리, 데일리안, 매일경제, 한국경제