타워팰리스마저 가격하락... 그리고 타워팰리스같은 노후임대 재건축 특별법 실상은?

서울주택도시공사(SH)가 공공임대주택 재건축이 보다 용이해지도록 하는 특별법 제정을 추진한다. 노후 공공임대 단지 재정비, 반지하 가구 지상층 이주 방안 등이 진행됨에 따라 공공임대주택 재건축 사업이 활발하게 진행될 것을 염두에 둔 조치로 보인다.

SH공사는 공공임대주택 정비에 관한 특별법(가칭) 제정을 위한 연구용역을 시행한다고 10일 밝혔다. 이같은 조치는 향후 공공임대주택의 재건축 등 정비 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 사전에 사업 관련 근거법을 만들고자 하는 게 주된 목적이다.

SH공사 관계자는 “임대 단지를 대상으로 재건축하는 근거법을 마련하자는 것”이라며 “하계 5단지 이후 다른 단지들도 공공임대주택 재건축을 추진하려다 보니, 그에 수반되는 여러가지 문제가 있어 이를 모두 수용하는 사업의 근거를 만들고자 한다”고 설명했다.

서울시는 지난해 1980~90년대 지어진 노후 공공임대단지의 재정비를 단계적으로 추진하겠다고 공표한 상황이다. 구체적으로 2019~2026년 동안 준공 30년을 경과하는 임대주택 24개 단지를 단계적으로 재정비해나갈 예정이다.

부동산 경매시장 한파가 거세다. 그동안 인기를 끌었던 서울 아파트마저 유찰이 이어지고 있다. 기준금리 인상 등의 영향으로 경매시장에서도 관망세가 짙어진 것으로 분석된다.

1일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매의 평균 낙찰률은 14.2%로 집계됐다. 이는 통계가 집계되기 시작한 2001년 1월 이래 최저치다. 다만 신종 코로나바이러스 감염증 사태로 법원 운영이 어려웠던 지난 2020년 3월은 제외한다.

지난해 인기를 끌었던 강남권 고가주택에서도 유찰이 이어지고 있다. 특히 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 단지의 경우 올 하반기 경매 유찰 물건이 4개 있는 것으로 알려졌다.

 

실제 도곡동 타워팰리스의 경우 지난달 22일 전용면적 162.6㎡ 물건이 유찰된 데 이어 지난달 30일 지분매각으로 나온 174.6㎡·162.6㎡ 물건이 주인을 찾지 못한 것으로 전해졌다.

낙찰가율은 하락세다. 지난달 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 전달보다 5.0%포인트(p) 하락한 83.6%로 나타났다.

빌라시장도 상황은 비슷했다. 지난달 서울 빌라 경매의 평균 낙찰률은 12%로, 전달보다 2.0%p 하락했다. 같은 기간 낙찰가율은 89.80%에서 84.90%로 떨어졌다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매시장에서도 금리가 가장 큰 요소로 작용을 하고 있다”며 “감정가가 매매가보다 더 높은 상황이 있어 한두 차례 유찰이 기본인 상황”이라고 설명했다.

 

오세훈 서울시장이 20만 반지하 주택 거주자들을 이주시킬 공간으로 ‘노후 공공임대아파트를 재건축한 단지’를 거론한 것도 특별법 제정의 필요성을 높이는 부분이다. 오 시장은 지난 8월 수해 대책으로 반지하 주택을 없애나가겠다는 것과 관련해 “원래 임대주택 주거 연한인 30년이 도래한 주택들은 재건축계획이 세워져 있었다”며 “예전에 지어진 5층 규모 임대주택을 재건축해 20층, 30층까지 올리는 식으로 물량을 두세 배 늘릴 수 있다”고 밝힌 바 있다.

서울시는 향후 20년간 258개 노후 공공임대주택을 재건축해 23만가구 이상 물량을 확보하고, 재개발·모아주택 등 정비사업을 통해 반지하 가구들을 순차적으로 흡수하겠다고 덧붙였다.

노후 공공임대주택 재정비는 서울시가 2018년 발표한 ‘주택공급 5대 혁신방안’과 ‘8만호 추가공급 세부 계획’의 일환이다. 시는 ‘서울형 고품질 임대주택’을 만들자는 목표 아래 1호 시범사업지로 국내 첫 임대아파트인 노원구 하계 5단지를 선정한 바 있다. 하계 5단지는 올해부터 본격적으로 재건축을 진행 중이며, 2호는 노원구 상계 마들단지에서 추진된다.

1호 사업지인 하계 5단지는 준공 30년이 넘은 640세대 노후 아파트로 공공임대주택 재정비를 통해 2030년까지 높이 50층, 총 1600세대의 고품격 임대주택으로 재탄생할 예정이다. 이를 위해 서울시는 하계5단지 용적률을 당초 93.11%에서 435%까지 상향키로 했다. 여기에 평형을 확대하고 다양한 커뮤니티 시설도 넣는 동시에 부모·자녀·손자녀가 함께 사는 ‘3대 거주형 주택’도 마련할 계획이다. 앞서 오 시장은 서울시장 후보자 시절부터 ‘타워팰리스 같은 임대주택을 만들겠다’고 거듭 강조하기도 했다.

부동산 시장 한파가 한층 거세지면서 서울 강남권 고가 아파트도 힘을 쓰지 못하고 있다. '똘똘한 한 채'의 대명사였던 강남구 도곡동 '타워팰리스', 송파구 잠실동 '리센츠' 등도 가격이 거듭 하락하는 추세다.
8일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격동향에 따르면 12월 첫째 주(5일) 서울 아파트값은 0.59% 떨어지며 한 주 전에 비해 낙폭이 더 커졌다. 11월 넷째 주 서울 아파트값은 0.56% 내리며 한국부동산원이 2012년 관련 집계를 시작한 이래 최대 하락을 기록한 바 있다.
속절없는 하락에 서울 주요 아파트값도 대폭 낮아졌다. 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 137㎡(55평)는 지난달 30일 34억5000만원(28층)에 매매됐다. 지난 5월만 하더라도 37억5000만원(45층)이던 실거래가가 반년 만에 3억원 하락했다. 현재 같은 면적 호가도 35억원부터 형성됐다.

재건축 기대감이 높아진 대치동 '은마아파트'도 전용 76㎡가 지난 3일 18억5000만원(4층)에 손바뀜됐다. 지난달 체결된 1층 매매가 17억7000만원보다는 높지만 지난해 11월 26억원(11층)을 넘었던 것에 비하면 8억원 가까이 낮아졌다. 시장 호가도 18억원부터 형성되어 있다.
송파구 잠실동 대표 아파트 '엘·리·트'로 거론되는 리센츠도 전용 84㎡가 지난 5일 20억5000만원(29층)에 팔렸다. 지난달 같은 면적 14층이 20억9000만원에 매매됐는데, 한 달 만에 더 높은 층수가 낮은 가격에 거래된 것이다.
서울 25개 자치구별로 살펴보면 지난해 2030세대의 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 매수세가 몰렸던 서울 '노·도·강(노원·도봉·강북구)' 낙폭이 두드러졌다. 도봉구가 0.88%, 노원구가 0.85%, 강북구가 0.75%씩 대단지 위주로 하락했다. 은평구와 성북구도 각각 0.74%, 0.71% 내렸고 송파구도 잠실·문정 등 주요 단지 위주로 0.67% 주저앉았다.

전국 아파트값 매매·전세 가격 변동률. 사진=한국부동산원한국부동산원 관계자는 "주택가격 추가 하락 우려와 금리인상에 대한 부담으로 매수 문의가 한산한 상황"이라며 "간헐적인 급매성 거래가 기존 매물가격을 끌어내리고 있다"고 설명했다. 이 기간 전국 아파트값은 0.59% 하락했고 수도권도 0.74% 내렸다.

 

인천과 경기 아파트값은 각각 0.98%, 0.78% 떨어지며 서울보다 큰 낙폭을 기록했다. 인천은 자치구별로 남동구 1.06%, 부평구 1.04%, 서구 1.03%, 연수구 1.01% 등 낙폭이 커졌다. 경기에서는 의왕시 1.28%, 과천시 1.27%, 군포시 1.25% 등의 하락 폭이 두드러졌다.
전국 주간 아파트 전셋값은 0.73%, 서울 전셋값도 0.96% 하락했다. 서울에서는 성북구(-1.32%)와 강북·은평구(-1.26%), 금천구(-1.2%), 송파구(-1.18%), 중구(-1.11%) 등이 큰 낙폭을 보인 것으로 집계됐다.

 

 

국민의힘은 세제 개편안 처리 시한이 다가온 30일 "종합부동산세(종부세)가 도곡동 타워팰리스에 사는 사람이 내는 '부자 세금'이 아니라 대다수 국민들이 대상에 포함되는 세금으로 본질이 완전히 변했다"며 종부세 개정을 위한 여론전에 나섰다.

국민의힘 싱크탱크인 여의도연구원은 이날 여의도에서 '중산층은 왜 종부세에 맞서나'라는 주제로 간담회를 개최했다.

주호영 원내대표는 간담회 축사에서 "올해 종부세 청구서는 122만명에 날아들었다. 더불어민주당이 '부자 감세'라는 낡은 프레임으로 반대하는 바람에 종부세 폭탄 고지서가 날아들게 됐다"고 말했다.

그러면서 "국회 다수당이 반대하는 한 국민의힘 단독으로 법안을 개정하는 것은 불가능한 매우 답답한 상황인데 만일 민주당이 징벌적 세제 개편을 끝까지 막아선다면 민심의 큰 저항을 받게 될 것"이라고 했다.

 

정부·여당은 지난 7월 다주택 중과세율을 폐지하고 1가구 1주택자에 대한 종부세를 완화하는 내용의 종부세 개편안을 추진하고 있지만, 민주당의 반대로 난항을 겪고 있다.

 

주호영 원내대표는 간담회 축사에서 "올해 종부세 청구서는 122만 명에 날아들었다. 민주당이 '부자 감세'라는 낡은 프레임으로 반대하는 바람에 종부세 폭탄 고지서가 날아들게 됐다"며 "국회 다수당이 반대하는 한, 국민의힘 단독으로 법안을 개정하는 것은 불가능한 매우 답답한 상황인데 만일 민주당이 징벌적 세제 개편을 끝까지 막아선다면 민심의 큰 저항을 받게 될 것"이라고 경고했다.

 

 

김용태 여의도연구원장은 "종부세의 본질이 완전히 변했다. 강남 도곡동 타워팰리스에 사는 사람만 낸다고 생각했는데, 이제 대다수 국민들도 대상에 포함된다"며 "윤석열 정부가 7월 제안한 세법 개정안이 국회에서 정상 통과됐다면 올해 부과된 종부세를 상당수 국민이 안 낼 수 있었을 것"이라고 말했다. 임동원 한국경제연구원 연구위원은 "재산권의 과도한 침해와 미실현 이득에 대한 과세로 이론적으로 위헌성이 존재한다"고 지적하며 종부세 폐기를 주장했다.

이날 토론회에서는 정부의 대응이 미흡하다는 시민단체 측의 질타도 이어졌다.

대전지방국세청장을 지낸 이재만 종부세위헌청구시민연대 공동대표는 "전 정부는 깡패 정부고 이 정부는 깡통 정부"라며 당장 법안 통과가 어려우면 공시가격을 2018년 수준으로 되돌리는 조처 등에 나서달라고 촉구했다.

김용태 여의도연구원장은 "종부세의 본질이 완전히 변했다"며 "강남 도곡동 타워팰리스에 사는 사람만 낸다고 생각했는데 이제 대다수 국민들도 대상에 포함된다"고 말했다.

이어 "윤석열 정부가 7월 제안한 세법 개정안이 국회에서 정상 통과됐다면 올해 부과된 종부세를 상당수 국민이 안 낼 수 있었을 것"이라고 덧붙였다.

임동원 한국경제연구원 연구위원은 "재산권의 과도한 침해와 미실현 이득에 대한 과세로 이론적으로 위헌성이 존재한다"고 지적하며 종부세 폐기를 주장했다.

이날 간담회에서는 정부의 대응이 미흡하다는 시민단체 측의 질타도 이어졌다.

대전지방국세청장을 지낸 이재만 종부세위헌청구시민연대 공동대표는 "전 정부는 깡패 정부고 이 정부는 깡통 정부"라며 당장 법안 통과가 어려우면 공시가격을 2018년 수준으로 되돌리는 조처 등에 나서달라고 촉구했다.

이날 간담회에는 김 연구원장과 임 연구위원, 이 공동대표를 비롯해 김영희 부동산악법폐지연대 회장, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 이윤식 여의도연구원과 시민 40여명이 참석했다.

 

출처: 헤럴드경제, 한국경제, 중앙일보, 연합뉴스, 뉴스1