분양권 전매제한 해제 부동산 시장에 어떤 역할을 할까?

분양권 전매제한 해제 영향

 

일정 기간 분양권을 사고팔지 못하게 하는 전매 제한 기간이 최대 10년에서 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 줄어들었습니다.

규제가 풀리면 매도 물량이 쏟아질 거란 관측도 있었는데, 현장 분위기는 어떤지 살펴봤습니다.

오는 7월 1,200여 가구가 입주할 예정인 서울 은평구 한 아파트입니다.

분양권 전매 제한 규제가 완화됐지만 아직 매물은 한 건도 없습니다.

[공인중개사 A : 일반 분양 물건은 나온 거 없어요. 자금 조건이나 이런 것도 다 상황을 보고 다 결정하지 하루 이틀 사이에 (매물이) 나오진 않거든요.]

비슷한 시기 1,400여 가구가 새로 들어설 다른 아파트에 가봤습니다.

아직 변화를 체감하긴 어렵다면서 일부 문의만 늘었다고 말합니다.

[공인중개사 B : 문의는 하더라고요. 혹시 매물 나와 있느냐, 그리고 어제도 부동산 오셔서 이제 입주권 시세보다는 분양권 시세가 어떻게 되냐고 물어보는 분도 있는데 물건이 아직은 나와 있지 않아서….]

이번 규제 완화로 서울에서만 당장 분양권 매도가 가능해진 단지가 16곳이지만 시장에는 아직 큰 변화가 없는 모습입니다.

수도권 분양가 상한제 지역 최대 5년 실거주 의무나 단기 양도소득세 중과가 원인으로 꼽힙니다.

현재 분양권은 당첨일로부터 1년 안에 양도하면 시세 차익 70%, 2년 안에 팔면 60%를 세금으로 내야 합니다.

여기에 지방소득세 10%가 또 붙습니다.

[양지영 / 양지영R&C연구소장 : 매도자 입장에서는 매수자가 양도세까지 부담하는 조건 거래를 원하는 반면에 매수자는 분양권 프리미엄에다가 양도세까지는 부담될 수 있기 때문이죠.]

12,000여 가구가 입주 예정인 서울 둔촌주공 재건축 분양권도 오는 12월부터 매도가 가능하지만, 실거주 2년이 의무입니다.

입주 가능일인 2025년 1월까지 주택법이 개정되지 않으면 사실상 거래가 불가능합니다.

 

이런 가운데 분양권 처분을 고민 중인 사람들 사이에선 “팔고 싶어도 못 판다”는 불만 섞인 목소리가 나온다. 전매가 가능해져도 양도소득세 중과(重課) 완화, 실거주 의무 폐지 등 후속 조치들이 뒤따르지 않고 있기 때문이다. 정부는 이들 규제도 완화 또는 폐지한다는 입장이지만, 정작 국회에선 관련 법 개정이 논의조차 안 되고 있는 상황이다. 섣불리 분양권을 처분했다가 법 개정이 무산되면, 시세차익의 60~70%를 세금으로 내거나 징역형 처분을 받게 될 수도 있다.

9일 부동산R114에 따르면, 지난 7일부터 분양권 전매 제한 규제가 완화되면서 수도권에서 약 12만가구, 서울에선 1만1233가구의 분양권 전매가 가능해졌다. 서울에서 입주 전 아파트 분양권 거래가 허용된 것은 2017년 6월 이후 6년여 만이다.

 

하지만 분양권 거래 관련 규제 중 전매 제한 기간 축소를 제외하고는 대부분이 그대로 남아 있어 당장 분양권 거래가 활발해지긴 어려울 것이라는 전망이 나온다. 실거주 의무가 대표적이다. 2021년 2월 이후 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 당첨된 사람은 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 거주해야 하는 의무가 있기 때문에 전매 제한이 풀려도 분양권을 팔기 어렵다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처해진다. 실거주 의무 폐지를 담은 법 개정안이 지난 2월 발의됐지만 아직 상임위 논의조차 시작되지 않았다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부 발표만 믿고 분양권을 처분했다가 만에 하나라도 실거주 의무 폐지가 불발되면 범법자가 될 수 있는 상황”이라며 “입법 공백으로 인해 주택 수요자들의 혼란이 커지고 있다”고 말했다.

 

 

반면 같은 날 분양가상한제로 인해 실거주 의무가 적용돼 있는 '센트레빌아스테리움 영등포'나 '해링턴플레이스 안암' 등 일부 단지는 전매제한이 풀렸음에도 분양권 매물이 전무했다. 영등포 B 공인중개사무소에서는 "전매제한은 가능한 것으로 알고 있지만 문의를 하신 분들은 몇 분 있어도 매물을 내놓는 사람은 아직 없었다"고 전했다.

국토교통부에 따르면 지난 7일부터 '주택법 시행령' 일부 개정안이 시행되면서 그동안 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축됐다.

이에 따라 7일부터 곧바로 전매제한이 풀린 서울 주요 아파트 단지는 총 13곳이다. 1년 전인 지난해 4월7일 이전 청약 당첨자를 발표한 단지 중 아직 입주가 시작되지 않은 곳으로 앞서 밝힌 3개 단지 외에 ▲'청량리역 한양수자인 그라시엘' ▲'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' ▲'DMC파인시티자이' ▲'DMC SK뷰 아이파크포레' ▲'길음역 롯데캐슬 트윈골드' ▲'힐스테이트 천호역 젠트리스' ▲'노원 롯데캐슬 시그니처' ▲'롯데캐슬 리버파크 시그니처' ▲'북서울자이폴라리스' ▲'신영지웰에스테이트 개봉역' 등이다.

또 오는 13일부터는 강북구 '한화 포레나 미아' 분양권의 전매제한도 풀리며, '남구로역 동일센타시아(9월)', '천왕역 모아엘가 트레뷰(9월)', '리버센 SK뷰 롯데캐슬(11월)', '올림픽파크 포레온(12월)', '장위자이 레디언트(12월)', '강동 헤리티지 자이(12월)' 등의 분양권이 순차적으로 거래 가능 목록에 오른다.

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 7일 국토교통부에 따르면 이날부터 '주택법 시행령' 일부 개정안이 시행되면서 그동안 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축된다. 이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포·시행 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용된다. 당장 서울 주요 단지 13곳에서 분양권 전매가 가능해질 전망이다. 사진은 이날 서울 도심에서 바라본 지난해 4월 7일 이전 청약 당첨자를 발표, 아직 입주가 시작되지 않은 한 단지의 모습. 2023.04.07. myjs@newsis.com

서울부동산정보광장에 따르면 전매제한이 강화되던 2016년 당시 6812건이던 서울 분양권 거래는 ▲2017년 5744건 ▲2018년 1088건 ▲2019년 719건 ▲2020년 100건 ▲2021년 22건으로 점점 줄다가 2022년 15건으로 무려 99.8% 가량 축소된 바 있는데, 이번 규제 완화로 분양권 거래시장이 다시 회복될지 여부가 주목을 받고 있다.

다만 전매제한 규제와 '세트'인 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있다는 점은 여전히 거래 활성화에 걸림돌이다. 현재 수도권 분양가상한제 적용 주택에는 2~5년의 실거주 의무기간이 계속 적용되고 있다. 막대한 양도소득세도 문제다. 분양권 취득세율은 취득 후 2년 이내에 팔면 시세차익의 60%를 양도세로 내야 하기 때문이다.

업계에서는 이러한 규제 완화로 분양권 거래가 일부 살아나기 시작할 것이라는 의견과 거래 활성화 효과가 제한적일 수 있다는 전망이 각각 제기되고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 서울 강남 3개구와 용산구를 제외한 규제지역과 전매제한 기간을 대폭 풀면서 부동산 시장에 새로운 지표가 생겨났다"며 "분양권 시장은 실물 부동산이 아닌 권리를 사고 파는 시장이기에 금융처럼 외부 상황에 민감하게 작동하게 되고, 등기 같은 소요비용이 들지 않아 기존 아파트보다 더 쉽게 진입이 가능하다. 따라서 앞으로 분양권 시장이 아파트 시장흐름을 주도하는 풍향계 역할을 하게 될 것"이라고 설명했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치로 부동산시장이 가시적으로 활성화될 것이냐에 대해서는 확언하기 어렵다"며 "정책목표와 수단은 긍정적이지만 현재로서는 외부환경요인의 영향으로 인해 정책효과는 제한적일 것이라고 판단하는 것이 적절하다"고 말했다.

 

 

시장에서는 전매제한 완화로 분양권 거래 절벽도 일부 해소될 것으로 보고 있다. 실제로 지난 2016년 6812건이었던 분양권 거래량은 2022년 15건으로 불과 6년 만에 99%가량 쪼그라들었다. 전문가들은 정부가 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제한 데다 전매제한 완화까지 이어지면서 거래량이 다소 늘 것으로 예상했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양권 전매제한 완화 시행으로 청약 실수요 외에 전매를 노린 투자 수요도 늘어날 것으로 보인다”며 “상대적으로 주택 수요가 풍부하고 전매제한 기간을 크게 단축하는 수도권에서 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망한다”고 말했다.

다만 패키지 정책인 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안이 여전히 국회에서 계류 중이어서 사실상 전매가 어렵다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅데이터 팀장은 “거래량이 지금보다는 증가하겠지만 평년 수준으로 회복은 아닐 것”이라며 “양도세 부담이 큰데다 분양가상한제 적용 주택은 실거주의무가 여전하기 때문에 효과는 제한적”이라고 설명했다.